İHTİYAÇ SEBEBİYLE KİRACININ TAHLİYESİ

Türkiye’de kira ilişkileri uzun yıllardır hem kiracılar hem de gayrimenkul sahipleri bakımından önemli hukuki tartışmalara konu olmaktadır. Artan konut fiyatları, kiralar ile piyasa koşulları arasındaki dengesizlikler ve şehirlerdeki konut ihtiyacının giderek artması, kiraya veren ile kiracı arasındaki uyuşmazlıkların sayısını da artırmıştır. Bu uyuşmazlıkların en yaygın olanlarından biri de kiralanan gayrimenkulde kiracının tahliyesi davalarıdır. Kiracının tahliyesi bazı durumlarda kiracının davranışlarından kaynaklanırken bazı durumlarda ise doğrudan kiraya verenin konuta olan ihtiyacından kaynaklanabilir.

Türk hukukunda kira sözleşmeleri esas olarak Türk Borçlar Kanunu hükümlerine tabidir. Bu kanun, hem kiracının barınma hakkını korumayı hem de gayrimenkul malikinin mülkiyet hakkını dengeli bir şekilde düzenlemeyi hedeflemektedir. Bu nedenle kiracının konuttan çıkarılması keyfi bir işlem olarak kabul edilmez. Kiracının tahliyesi ancak kanunda açık şekilde düzenlenmiş sebeplerin varlığı halinde mümkün olur.

Kiraya verenin kiralanan gayrimenkul üzerinde hak sahibi olması, tek başına kiracının tahliyesi için yeterli değildir. Bunun yerine kanun, belirli ve sınırlı tahliye sebepleri belirlemiştir. Bu tahliye sebeplerinden biri de ihtiyaç nedeniyle kiralananın tahliyesidir. Eğer kiraya veren kendisi, eşi veya kanunda belirtilen yakınları için kiralanan konuta gerçekten ihtiyaç duyuyorsa, bu durum kiracının tahliyesi için hukuki bir gerekçe oluşturabilir.

İhtiyaç nedeniyle kiralananın tahliyesi, uygulamada oldukça sık karşılaşılan dava türlerinden biridir. Ancak bu davaların kabul edilebilmesi için ileri sürülen konut ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Aksi halde kiracının korunması ilkesi gereği tahliye talebi reddedilebilir. Bu nedenle ihtiyaç sebebiyle kiracının tahliyesi konusu hem hukuki şartların doğru anlaşılması hem de somut olayın dikkatli değerlendirilmesi gereken bir alandır.

İHTİYAÇ SEBEBİYLE KİRACININ KONUTTAN TAHLİYESİ İÇİN GEREKÇELER NELERDİR?

Türk Borçlar Kanunu kapsamında ihtiyaç nedeniyle kiralananın tahliyesi için ileri sürülen konut ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Bu üç unsur birlikte değerlendirilir ve mahkeme tarafından somut olayın özelliklerine göre incelenir. Kiraya verenin ileri sürdüğü ihtiyacın sadece teorik veya varsayımsal olması yeterli değildir. Gerçek bir gereksinimin varlığı aranır.

Gerçek ihtiyaç kavramı, kiraya verenin kiralanan konuta fiilen ihtiyaç duyması anlamına gelir. Örneğin kiraya verenin başka bir konutu bulunmaması, kirada oturuyor olması veya mevcut konutunun yaşam koşulları bakımından yetersiz kalması gerçek ihtiyaç olarak değerlendirilebilir. Bunun yanında sağlık sorunları nedeniyle daha uygun bir konutta oturma gereksinimi doğması da ihtiyaç sebebi olarak kabul edilebilir.

Samimi ihtiyaç ise kiraya verenin ileri sürdüğü gerekçenin gerçeğe uygun olması anlamına gelir. Bazen kiraya verenler kiracıyı çıkarmak amacıyla gerçekte var olmayan ihtiyaç iddialarında bulunabilmektedir. Bu nedenle mahkemeler ihtiyaç iddiasını titizlikle incelemektedir. Eğer kiraya veren başka bir konutu boş olduğu halde kiralananı tahliye ettirmek istiyorsa veya tahliye sonrasında konutu tekrar kiraya vermeyi planlıyorsa, bu durum samimi ihtiyaç olarak kabul edilmeyebilir.

Zorunlu ihtiyaç ise kiraya verenin kiralanan konutu kullanmasının makul ve gerekli olmasını ifade eder. Örneğin iş yerinin bulunduğu yere yakın bir konutta oturma ihtiyacı, çocukların okullarına yakın bir konut ihtiyacı veya ekonomik sebeplerle daha uygun bir konuta taşınma ihtiyacı zorunlu ihtiyaç olarak değerlendirilebilir.

Uygulamada evlilik hazırlığı, sağlık sorunları, iş yerinin bulunduğu yere yakın oturma gereksinimi, ekonomik sebepler, güvenlik sorunları veya yurt dışından kesin dönüş gibi durumlar ihtiyaç nedeniyle kiralananın tahliyesi davalarında sıkça ileri sürülen gerekçeler arasında yer almaktadır. Ancak her olay kendi koşulları içinde değerlendirilir ve mahkeme ihtiyaç iddiasının gerçekten mevcut olup olmadığını araştırır.

Basit şekilde ifade etmek gerekirse, ev sahibi gerçekten o konutta kendisi veya yakınları için yaşamak zorunda kalmışsa ve bu ihtiyaç makul sebeplere dayanıyorsa, mahkeme kiracının tahliyesine karar verebilir. Ancak ihtiyaç gerçek değilse veya kiracıyı çıkarmak amacıyla ileri sürülmüşse dava reddedilebilir.

KONUT İHTİYACI OLDUĞU GEREKÇESİNİ KİMLER İLERİ SÜREBİLİR?

Türk Borçlar Kanunu, konut ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesi talebinde bulunabilecek kişileri açık şekilde belirlemiştir. Buna göre ihtiyaç iddiası sadece kiraya verenin kendisi için ileri sürülmek zorunda değildir. Kanun, aile yapısını ve sosyal ilişkileri dikkate alarak bu kapsamı daha geniş tutmuştur.

Kiraya verenin kendisi için konut ihtiyacı doğması halinde kiracının tahliyesi talep edilebilir. Bunun yanında kiraya verenin eşi için ortaya çıkan konut ihtiyacı da tahliye sebebi olarak kabul edilmektedir. Eşlerin birlikte yaşama yükümlülüğü ve aile hayatının korunması ilkesi nedeniyle bu durum hukuken kabul görmektedir.

Kanun ayrıca kiraya verenin altsoyu için ortaya çıkan konut ihtiyacını da tahliye sebebi olarak kabul etmiştir. Altsoy kavramı yalnızca çocukları değil, torunları ve daha aşağı soy bağını da kapsayan geniş bir kavramdır. Bu nedenle kiraya verenin çocuğu veya torunu için konut ihtiyacı doğması halinde kiracının tahliyesi talep edilebilir.

Bunun yanında kiraya verenin üstsoyu da ihtiyaç nedeniyle kiralananın tahliyesi talebinde bulunulabilecek kişiler arasında yer almaktadır. Anne veya babanın konut ihtiyacının ortaya çıkması durumunda da kiraya veren bu gerekçeyle tahliye talebinde bulunabilir.

Ayrıca kiraya verenin kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için de konut ihtiyacı ileri sürülebilir. Bu kişiler genellikle aile hukuku kapsamında bakım yükümlülüğü bulunan kimselerdir. Bu düzenleme sayesinde ihtiyaç nedeniyle kiralananın tahliyesi kurumu daha geniş bir aile çevresini kapsayacak şekilde düzenlenmiştir.

KİRALAYAN, KONUTA BİZZAT KENDİNİN İHTİYACI OLMASI HALİNDE TAHLİYE DAVASI AÇABİLİR Mİ?

Kiraya verenin kendisinin konuta ihtiyaç duyması, ihtiyaç nedeniyle kiralananın tahliyesi davalarının en klasik örneklerinden biridir. Türk Borçlar Kanunu bu durumu açık şekilde tahliye sebebi olarak kabul etmektedir.

Kiraya verenin başka bir konutta kiracı olarak oturması ve kiralanan gayrimenkul üzerinde kendisinin yaşamak istemesi durumunda ihtiyaç nedeniyle kiralananın tahliyesi talep edilebilir. Bu durum uygulamada oldukça yaygındır.

Bunun yanında kiraya verenin mevcut konutunun sağlık koşulları bakımından uygun olmaması, daha güvenli bir konutta yaşama gereksinimi, iş yerine daha yakın bir konuta taşınma ihtiyacı veya ekonomik sebeplerle daha uygun bir konutta oturma zorunluluğu gibi durumlar da ihtiyaç gerekçesi olarak ileri sürülebilir.

Evlilik hazırlığı içinde olan kiraya verenin yeni bir konuta ihtiyaç duyması da mahkemeler tarafından genellikle gerçek ihtiyaç olarak kabul edilmektedir. Ancak bu durumda evlilik hazırlığının somut delillerle ortaya konulması gerekir.

Son olarak kiraya verenin yurt dışından kesin dönüş yapması veya Türkiye’de kalacak bir konuta ihtiyaç duyması da ihtiyaç nedeniyle kiralananın tahliyesi davalarında kabul edilen gerekçeler arasında yer almaktadır.

KİRACININ TAHLİYESİ İÇİN KİMLER DAVA AÇABİLİR?

Kiracının konuttan tahliyesi için dava açma hakkı kural olarak kiraya verene aittir. Kiraya veren kişi gayrimenkul maliki olabileceği gibi bazı durumlarda malik olmayan fakat kiraya veren sıfatını taşıyan kişi de olabilir.

Gayrimenkul paylı mülkiyete konu ise paydaşların belirli çoğunluğunun birlikte dava açması gerekir. Pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması halinde ihtiyaç nedeniyle kiralananın tahliyesi davası açılabilir.

Eğer gayrimenkul iştirak halinde mülkiyete tabi ise tüm maliklerin birlikte hareket etmesi gerekir. Bu durumda tüm maliklerin davaya katılması veya muvafakat vermesi gerekmektedir.

Bazı durumlarda yeni malik de ihtiyaç nedeniyle kiralananın tahliyesi davası açabilir. Ancak bunun için kanunda belirtilen süre ve şartların yerine getirilmesi gerekir.

KİRACININ TAHLİYESİ İÇİN NEREDE DAVA AÇILIR?

İhtiyaç nedeniyle kiralananın tahliyesi davaları görevli mahkeme olarak Sulh Hukuk Mahkemelerinde açılmaktadır. Bu mahkemeler kira ilişkilerinden doğan uyuşmazlıkları çözmekle görevlidir.

Yetkili mahkeme ise genellikle kiralanan gayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesidir. Bu nedenle konutun bulunduğu şehir veya ilçe mahkemesinde dava açılması gerekir.

Tahliye davaları dava dilekçesi ile başlatılır ve mahkeme tarafından kiraya verenin ileri sürdüğü konut ihtiyacının gerçek ve samimi olup olmadığı incelenir. Tarafların sunduğu deliller, tanık beyanları ve diğer belgeler mahkeme tarafından değerlendirilir.

Günümüzde kira uyuşmazlıklarının büyük bir bölümü dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk sürecinden geçmektedir. Bu nedenle ihtiyaç nedeniyle kiralananın tahliyesi talebinde bulunmadan önce arabuluculuk başvurusu yapılması gerekmektedir.

KİRACININ TAHLİYESİ İÇİN DAVA AÇMA SÜRESİ NEDİR?

İhtiyaç nedeniyle kiralananın tahliyesi davalarında dava açma süresi kira sözleşmesinin türüne göre değişmektedir.

Belirli süreli kira sözleşmelerinde dava, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Eğer kiraya veren bu süre içinde dava açmazsa tahliye hakkı ortadan kalkabilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise fesih dönemleri ve bildirim süreleri dikkate alınarak belirlenen tarihten itibaren bir ay içinde tahliye davası açılması gerekir.

Kiralayanın davayı belirlenen sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde açabilmesi için, ihtarname göndermek zorunda değildir. Fakat ihtarname göndermek, iyi niyeti ispat etmekte davacıya yarar sağlayacağı gibi gönderilen ihtarname ile kira süresi bitiminde konut ihtiyacı nedeniyle tahliye talep edeceği bildirilerek bir aylık süre sona ermiş olsa da, kira süresi sona erdiği tarihten sonraki bir yıllık dönem sonuna kadar tahliye davası açılabilecektir.

Kiraya veren bazı durumlarda kiracıya yazılı bildirim göndererek dava açma süresini uzatabilir. Bu bildirim sayesinde kiraya veren kira sözleşmesinin sona ermesinden sonraki uzayan kira döneminde de tahliye davası açma imkanına sahip olabilir.

 

 

 

*Not: Bu blogda yer alan yazılar, yayımlandıkları tarih itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuat ve yargı kararları esas alınarak hazırlanmış olup yalnızca genel bilgilendirme amacı taşımaktadır. Yazıların yayımlandığı tarihten sonra mevzuatta, uygulamada veya yargı içtihatlarında meydana gelebilecek değişikliklerden dolayı herhangi bir sorumluluk kabul edilmez. Somut olaylar bakımından hukuki değerlendirme ve danışmanlık için bir avukata başvurulması tavsiye edilir.

SSS