Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzni (İskan)

Yapı Ruhsatı (İnşaat Ruhsatı) ve Yapı Kullanma İzni (İskan)

Yapı ruhsatı ve Yapı Kullanma İzni ( İskan), imar hukukunun en temel iki kavramıdır. Bu iki idari işlem, bir yapının yalnızca fiziksel olarak var olmasını değil, hukuk düzeni içinde meşru bir yapı olarak kabul edilmesini sağlar. Yapı ruhsatı olmaksızın başlanan inşaatlar ile yapı kullanma izni alınmadan fiilen kullanılan binalar, hem idari yaptırımlara hem de bazı durumlarda cezai sorumluluğa konu olmaktadır.

Bu belgeler, bireysel mülkiyet hakkının ve kişilerin mülkleri üzerinde tam yetkiye sahip olduğuna dair en net göstergeler olup, şehirlerin planlı gelişimini sağlamak, altyapı ve çevre dengelerini korumak, can ve mal güvenliğini teminat altına almak ve kamu yararını gerçekleştirme amacıyla düzenlenirler.

Yapı Ruhsatı (İnşaat Ruhsatı)

Yapı ruhsatı (inşaat ruhsatı), bir taşınmaz üzerinde yapılması planlanan yapının, yürürlükteki imar planına, imar mevzuatına, fen ve sağlık kurallarına uygun olduğunu gösteren ve inşaata başlanmasına izin veren bireysel idari işlemdir. Yapı ruhsatı, inşaat faaliyetinin hukuki başlangıç noktasıdır.

3194 sayılı İmar Kanunu, kural olarak bütün yapıların ruhsata tabi olduğunu kabul eder. Ruhsata tabi olmayan yapılar istisnai niteliktedir ve dar yorumlanmalıdır. Bu yaklaşımın temelinde, plansız ve denetimsiz yapılaşmanın önüne geçme amacı bulunmaktadır. Yapı ruhsatı olmadan başlatılan bir inşaat cezai ve idari yaptırımlara yol açabilir.

Yapı ruhsatı, yapı sahibine mutlak ve süresiz bir hak tanımaz. Hukuki niteliği itibarıyla yapı ruhsatı, şarta bağlı ve denetlenebilir bir idari izindir. Ruhsat, verildiği tarihte yürürlükte olan imar planı ve mevzuat hükümlerine dayanır. Bu doğrultuda, yapı ruhsatının kişiye tanıdığı inşaat süresi beş yıldır. Kişinin, inşaat ruhsatını aldığı tarihten itibaren iki yıl içerisinde de inşaata başlaması gerekir.

Yapı Ruhsatı Alınmasını Gerektiren ve Gerektirmeyen İşlemler

İmar mevzuatında bazı küçük çaplı bakım ve onarım işlemleri yapı ruhsatına tabi tutulmamıştır. Ancak bu istisna, uygulamada sıklıkla yanlış yorumlanmaktadır. Taşıyıcı unsuru etkileyen, yapının kullanım amacını değiştiren veya dış görünümünü etkileyen işlemler, çoğu zaman ruhsata tabidir.

Uygulamada en çok karşılaşılan sorunlardan biri, yapı sahibinin yaptığı bir müdahaleyi basit tadilat olarak değerlendirmesi; idarenin ise bu işlemi ruhsatsız inşaat olarak kabul etmesidir. Bu nedenle ruhsata tabi olup olmadığı tereddütlü olan işlemlerde, işlem öncesinde idareden yazılı görüş alınması veya hukuki danışmanlık alınması büyük önem taşır.

Yapı Ruhsatı Başvuru Süreci ve Gerekli Belgeler

Yapı ruhsatı başvurusu, yapı sahibi veya yetkili vekili tarafından ilgili idareye yapılır. Başvuruda sunulan belgeler, yalnızca formalite değil; yapının teknik, çevresel ve hukuki uygunluğunu ortaya koyan belgelerdir. Mimari proje, statik proje, tesisat projeleri ve zemin etüt raporları, yapının güvenliğini ve çevreye uyumunu sağlamayı amaçlar.

İdare, bu belgeleri inceleyerek ruhsat verme konusunda bağlı yetki altında hareket eder. Yani başvuru mevzuata uygunsa ruhsat verilmesi zorunludur. Buna rağmen idarenin süreci uzatması veya gerekçesiz şekilde ruhsat vermekten kaçınması halinde, yapı sahibinin idari yargıya başvurma hakkı doğar.

Yapı Kullanma İzni (İskan)

Yapı kullanma izni, halk arasında iskan olarak bilinir ve bir yapının hukuken kullanılabilir hâle geldiğini gösteren belgedir. İskan, yapının ruhsat ve eklerine uygun biçimde tamamlandığını, fen ve sağlık kurallarına aykırılık bulunmadığını ifade eder.

Yapı ruhsatı inşaatın başlaması için gerekli iken, yapı kullanma izni yapının kullanılabilmesi için zorunludur. Bu yönüyle iskan, inşaatın hukuki yönden de tamamlanması için zorunlu bir unsur. İskan alınmamış bir yapı, hukuken tamamlanmış sayılmaz. Bu durum, yapı sahibinin mülkiyet hakkını doğrudan etkileyen sonuçlar doğurur. İskansız binalarda kat mülkiyetine geçiş mümkün olmayabilir, altyapı hizmetlerinden yararlanılamaz ve yapı üzerinde tasarruf işlemleri ciddi riskler taşır.

Yapı Kullanma İzni (İskan) Başvuru ve İnceleme Süreci

Yapı tamamlandıktan sonra yapı sahibi veya vekili, ilgili idareye yapı kullanma izni için başvurur. Başvuruda, yapının ruhsata uygun tamamlandığını gösteren teknik raporlar ve denetim belgeleri sunulur.

İdare, yapıyı yerinde inceleyerek fiili durum ile ruhsat ve projeler arasındaki uyumu denetler. Eksiklik veya aykırılık tespit edilmesi halinde, yapı kullanma izni verilmez ve eksikliklerin giderilmesi istenir. Bu aşama, uygulamada en çok uyuşmazlığın yaşandığı süreçlerden biridir.

Kısmi Yapı Kullanma İzni (Kısmi İskan)

Kısmi iskan, özellikle büyük ölçekli projelerde, yapının tamamı bitmeden belirli bölümlerinin kullanılmasına imkân tanır. Ancak kısmi iskan, istisnai bir uygulamadır ve sıkı şartlara tabidir.

Kullanılacak bölümlerin altyapı ve güvenlik açısından bağımsız olarak kullanılabilir olması ve yapının genelinde mevzuata aykırılık bulunmaması gerekir. Aksi hâlde kısmi iskan verilmesi mümkün değildir.