Yıkım Kararı
Yıkım Kararları ve İmar Mevzuatında Hukuki Esaslar
Yıkım Kararı Nedir?
Yıkım kararı, idarenin hukuka aykırı şekilde inşa edilmiş yapıların ortadan kaldırılmasına yönelik verdiği idari yaptırım niteliğinde bir karardır. Temel amacı, ruhsatsız veya ruhsat eklerine aykırı yapılaşmayı sona erdirip imar mevzuatına uygun durumu yeniden tesis etmektir. Ezcümle; yıkım kararları, ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapılaşmayı ortadan kaldırarak şehircilik düzenini sağlama ve kanun hükmünün yerine getirilmesi amacını taşır.
Bu kararla idare, kamu yararı ve şehircilik ilkelerini korumak üzere, imar düzenlemelerine dayalı olarak mülkiyet hakkına Anayasal düzenleme çerçevesinde müdahalede bulunabilir.
Yıkım kararı; mülkiyet hakkını sınırlayıcı bir tasarruf olduğundan, kanunda öngörülen şartlara ve usule sıkı sıkıya bağlı olarak yürütülmesi gereken tipik bir idari işlemdir.
Yıkım Kararlarının Yasal Dayanakları
Türk hukukunda yıkım kararları, başta 3194 sayılı İmar Kanunu olmak üzere çeşitli mevzuatta ayrıntılı şekilde düzenlenmiştir. İmar Kanunu m.32, ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların yıkım sürecinin temel hükümlerini içerir.
Bunun yanı sıra 775 sayılı Gecekondu Kanunu, 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun gibi özel kanunlar ile Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu ve ilgili yönetmeliklerde de yıkım kararlarının verilme koşulları ve usulleri öngörülmüştür. Örneğin, Gecekondu Kanunu izinsiz gecekondu yapıları için yıkım süreçlerini düzenlerken, 6306 sayılı Kanun riskli yapıların yıktırılmasını düzenlemektedir.
Ancak uygulamada en yaygın dayanak, İmar Kanunu m.32 ve m.42 hükümleridir. Yıkım kararı süreci ve idari para cezaları esas olarak İmar Kanunu’nda belirlendiği için, yazımızın devamında bu hükümlere ağırlık verilecektir.
Yıkım Kararlarında Yetkili İdari Merci
Yıkım kararlarını vermeye yetkili idari organ, yapının bulunduğu yere göre farklılık gösterir.
İmar Kanunu m.32 uyarınca;
- Belediye sınırları ve mücavir alanlar içinde belediye encümeni,
- Belediye sınırları dışında ise il idare kurulu (özel idare) yıkım kararı almaya yetkilidir. 5302 sayılı İl Özel İdaresi Kanunu’nun yürürlüğe girmesiyle, il özel idaresi bulunan yerlerde bu yetki il idare kurulundan il encümenine geçmiştir.
Dolayısıyla, günümüzde belediye bulunan yerlerde belediye encümeni, köy veya belediye mücavir alanı dışında kalan yerlerde il özel idaresinin encümeni yıkım kararı almaktadır.
Encümen, belediye başkanı veya il özel idaresi genel sekreterinin başkanlığında toplanan ve belirli sayıda üyeden oluşan bir karar organıdır.
Yıkım kararı, mülkiyet hakkına doğrudan müdahale niteliği olan birel bir idari işlem olması nedeniyle ilgilisine tebliği zorunludur. Yıkım kararı; kararı tesis etmeye yetkili mercii tarafından kanunda öngörüldüğü şekilde toplanılarak karar alınması da ayrı bir şarttır. Aksi halde karar yetki ve şekil unsurları yönünden hukuka aykırı hale gelecektir.
Yıkım Kararlarının Usulü ve Süreci
Kaçak veya mevzuata aykırı bir yapı tespit edildiğinde, İmar Kanunu’nun öngördüğü belirli bir idari süreç işletilir. Bu süreç, hazırlık işlemleri ve nihai yıkım kararının tesisini içerir. İdare hukuku ilkelerine göre, işlemin hukuka uygunluğu için bu sürecin tüm aşamalarının kanuna uygun şekilde yürütülmesi gerekir.
İmar Kanunu m.32, sürecin aşamalarını şu şekilde düzenlemiştir:
- Yapı Tatil Zaptının Düzenlenmesi: Aykırılığın tespiti üzerine derhal yapı tatil tutanağı düzenlenir. Bu tespit, belediye sınırları içinde belediye görevlilerince, dışında ise valilik (il özel idaresi) görevlilerince yapılır. Teknik personel yapının mevcut durumunu inceler ve aykırılıkları belirler. Bu tutanak düzenlenerek inşaat mühürlenir ve derhal durdurulur. Yapı tatil zaptı, kanunun tarif ettiği biçimde hazırlanmalı ve bir nüshası yapı yerine asılmalıdır. Yapı tatil zaptının yapı yerine asılması ile tutanağın sahibine tebliğ edildiği kabul edilir. Tutanakta yapının ruhsatsız veya ruhsata aykırı olduğu, hangi kısımlarının aykırılık teşkil ettiği somut olarak belirtilir. Ayrıca, yapı sahibine yapıyı ruhsata uygun hale getirmesi veya gerekli ruhsatı alması için ne kadar süre verildiği de belirtilmelidir. Tutanak, bir nüshası mahalle muhtarına bırakılmak suretiyle tebligat tamamlanır. (Yapı tatil tutanağı ve niteliği aşağıda ayrı bir başlıkta detaylandırılmıştır.)
- Bekleme Süresi: Yapı tatil tutanağının tebliğinden itibaren yapı sahibine en fazla 1 ay süre tanınır. Bu süre içinde yapı sahibi ya aykırılığı gidererek yapıyı ruhsata uygun hale getirmeli ya da gerekli inşaat ruhsatını almalıdır. Verilen süre sonunda idare, yapının durumunu yeniden inceler. Aykırılık giderilmiş ve yapı mevzuata uygun hale gelmişse mühür kaldırılarak inşaatın devamına izin verilir.
- Yapı Tespiti: Yapı tatil tutanağı ile yapı sahibine verilen süre sonunda aykırılığın giderilip giderilmediğine ve kaçak inşaatın devam ettirilip ettirilmediğine yönelik tespit yapılır. Bu tespit, belediye sınırları içinde belediye görevlilerince, dışında ise valilik (il özel idaresi) görevlilerince yapılır. Teknik personel yapının mevcut durumunu inceler.
- Encümen Kararının Alınması: Verilen süre sonunda aykırılığın giderilmediği veya ruhsat alınmadığı tespit edilirse, idare yıkım konusunda nihai kararı almak üzere encümene başvurur. Belediye encümeni (veya il encümeni), dosya üzerindeki bilgilere dayanarak yapının yıktırılmasına karar verir. Encümen kararı genellikle hem yıkımı hem de 3194 sayılı Kanun m.42 uyarınca idari para cezasını kapsayacak şekilde alınır ancak iki ayrı karar şeklinde de alındığı görülebilir. Kararda yapının hangi gerekçeyle (ruhsatsız/ruhsata aykırı) yıkılacağı, dayanak mevzuat hükmü ve yasal süreç belirtilir. Encümen kararının hukuka uygun olması için, öncesinde mutlaka usulüne uygun bir yapı tatil tutanağının bulunması gerekir; bu tutanak olmaksızın doğrudan yıkım kararı verilmesi başlı başına iptal sebebidir.
- Tebligat ve İnfaz: Encümen tarafından alınan yıkım kararı, yapı sahibine tebliğ edilir. Tebligatta, yapıyı belirli bir süre içinde kendisinin yıkabileceği, aksi takdirde idarece yıkımın gerçekleştirileceği ve masrafının tahsil edileceği bildirilebilir. Belirlenen süre sonunda yapı sahibi yıkımı gerçekleştirmezse, belediye (veya valilik) ekipleri kaçak yapının yıkım işlemlerini gerçekleştirir ve yıkım masrafı yapı sahibinden tahsil edilir. Yıkım kararı, kamu gücünün fiilen kullanıldığı bir icrai işlemdir ve çoğunlukla adli ve idari kolluk güçlerinin nezaretinde yıkım uygulaması yapılır.
- Bakanlık Müdahalesi (Gecikme Halinde): 3194 sayılı Kanun, 2020 yılında yapılan değişiklikle, idarelerin yıkım kararını almada veya uygulamada gecikmesi durumunda Bakanlık müdahalesini öngörmüştür. Yapı tatil tutanağına rağmen bir ay içinde aykırılık giderilmemiş ve iki ay içinde idarece yıkım kararı alınmamış yapılarda veya yıkım kararı alındığı halde altı ay içinde yıkım icra edilmemiş yapılarda, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı (güncel adıyla Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı) doğrudan doğruya yapıyı yıkabilir veya yıktırabilir. Bu durumda yıkım maliyetleri Bakanlıkça karşılanıp %100 fazlasıyla ilgili belediyeden tahsil edilir. Bu hüküm, özellikle yerel idarelerin yıkım kararlarını uygulamada imtina etmeleri halinde merkezi idarenin devreye girmesine olanak tanıyan bir mekanizmadır.
Yukarıdaki usule uygun yürütülen yıkım süreci sonunda yapı fiilen ortadan kaldırılarak imar kirliliği giderilir. Sürecin herhangi bir aşamasındaki eksiklik (örneğin yapı tatil tutanağının düzenlenmemesi veya usulsüz tebligat) yıkım kararına karşı dava açılarak yargısal denetimde iptali mümkündür. Bu
Bu nedenle idare, yıkım sürecinin; hukuk ilkelerine ve kanunun emredici hükümlerine uygun şekilde gerçekleşmesini sağlamakla yükümlüdür.
Yapı Tatil Zaptı (Durdurma Tutanağı)
Yapı tatil zaptı, ruhsatsız veya ruhsatına aykırı yapılaşmayı tespit eden ve inşaat faaliyetini derhal durduran idari belgedir. İmar Kanunu m.32’de ayrıntılı olarak tanımlanan bu tutanak, yıkım kararı öncesinde mutlaka düzenlenmesi gereken hazırlık işlemidir.
Henüz inşaat halindeki yapılarda düzenlenir ve düzenlendiği anda inşaatın mühürlenerek durmasına yol açar. Tutanakta, yapının hangi sebeple durdurulduğu (örneğin “ruhsatsız yapı” veya “ruhsat eklerine aykırı inşaat” olduğu) somut biçimde belirtilir.
Ayrıca yapının o andaki inşaat seviyesi, aykırılığın ne olduğu, imalatın ne kadarının aykırı olduğu (varsa teknik krokiler ve metrekare cinsinden ölçümlerle) açıkça yazılır. Yapı tatil tutanağı, inşaatın devam etmesini önleyen geçici bir tedbir niteliğindedir ve nihai karar (yıkım veya ruhsata bağlama) alınana kadar inşaatı durdurur.
Yapı tatil tutanağı, bir nüshası yapıya asılmak ve bir nüshası muhtara bırakılmak suretiyle yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılır. Danıştay’ın yerleşik içtihatlarına göre yapı tatil tutanağı, her ne kadar nihai işlem öncesi bir ara işlem olsa da, kesin ve yürütülebilir bir idari işlem olarak tek başına iptal davasına konu olabilir. Bu yaklaşımın amacı, yıkım kararı çıkıp uygulanana dek yapı sahibinin hukuki korunmasını sağlamaktır. Doktrinde bazı yazarlar teorik olarak yapı tatil tutanağının hazırlık işlemi niteliğinde olduğunu savunsa da Danıştay uygulamada tutanağın da ayrıca dava edilebileceğini kabul etmiştir.
Yapı tatil tutanağı ile yapı tespit tutanağı kavramları birbirinden ayrılmalıdır. Yapı tatil tutanağı, inşaat halindeki yapılar için düzenlenen durdurma tutanağı iken, yapı tespit tutanağı tamamlanmış bir yapının ruhsat ve eklerine aykırı olduğunu saptamak için düzenlenir ve fiilen durdurma etkisi yoktur.
Yapı Tespit Tutanağı
Yapı tespit tutanağı, inşaatı bitmiş veya kullanıma açılmış bir yapının imar mevzuatına aykırı inşa edildiğini tespit eden belgedir. Bu tutanak, özellikle tamamlanmış yapılarda başvurulan bir yöntem olup, yapıyı durdurma değil durumu saptama işlevi görür. Örneğin iskân ruhsatı (yapı kullanma izni) alındıktan sonra projeye aykırı bir eklenti yapılmışsa veya eski bir yapının izinsiz olduğu tespit edildiyse, yapı tatil tutanağı düzenlemek fiilen anlamlı olmayacağından, durum bir tespit tutanağı ile kayıt altına alınır. Yapı tespit tutanağında, yapının hangi yönlerinin mevzuata aykırı olduğu belirtilir (örneğin projede olmayan bir çıkma eklenmiş olması gibi) ve bu tutanak yıkım kararına dayanak teşkil eder.
İdare, yapı tespit tutanağını ilgili kişi veya maliklere tebliğ ederek, yapı hakkında yasal işlem başlatıldığını bildirir. Yapı tespit tutanağı, inşaatı durdurma etkisine sahip olmadığından, Danıştay’ın bazı kararlarında hazırlık işlemi sayılarak tek başına dava konusu olamayacağı belirtilmiştir. Danıştay, yapı tatil tutanağı düzenlenmesi gereken hallerde bunun atlanıp yalnız tespit tutanağına dayanılarak yıkım yapılmasını hukuka aykırı bulmaktadır.
Encümen Kararı ve Niteliği
Encümen kararı, belediye encümeni (veya il encümeni) tarafından alınan ve yaptırım içeren idari kararları ifade eder. İmar hukukunda encümen kararı deyimi genellikle yıkım ve para cezası kararlarını kapsar. Belediyelerin ve il özel idarelerinin encümenleri, 3194 sayılı Kanun’un 32. ve 42. maddeleri uyarınca ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapılar hakkında yıkım ve idari para cezası kararlarını almaya yetkili organlardır. Encümen kararları, hazırlık süreci tamamlanmış (yapı tatil zaptı tutulmuş ve süre verilmiş) dosyalar üzerinde alınan nihai idari işlemlerdir. Bu kararlar, idari işlemin tüm unsurlarını taşıyan, ilgili herkesi bağlayan ve idarece re’sen icra edilebilen işlemlerdir.
Yıkım kararı, mahiyeti itibariyle yapıya yönelik olduğundan belirli bir yapının ortadan kaldırılması sonucunu doğurur. Danıştay da bu doğrultuda; yıkım işleminin “yapıya” yönelik bir işlem olduğunu, kararın malik, kiracı gibi şahıslara hitaben alınmasındaki olası yanlışlıkların tek başına işlemi sakatlamayacağını belirtmiştir. Ancak söz konusu encümen kararı yıkım ile birlikte idari para cezası işlemi de tesis edilmesine yönelik ise bu durumda cezaların şahsiliği ilkesi gereği idari para cezası yönünden kararın ilgilisine hitaben alınması gerekmektedir.
Yine de uygulamada encümen kararı genellikle yapı sahibi veya sorumluların ismiyle birlikte, o yapının yıkılmasına dair bir karar şeklinde kaleme alınır. Kararın konusu, yapının mevzuata aykırı kısımlarının yıktırılmasıdır. Encümen kararı alındıktan sonra idare, bu kararı ilgililere tebliğ ederek belirli süre içinde yapının kendiliğinden kaldırılmasını ister; aksi takdirde yıkım idarece gerçekleştirileceğini bildirir.
Encümen tarafından verilen yıkım kararları, kesin ve yürütülebilir idari işlemlerdir. İlgililer, bu kararlara karşı idari yargıda iptal davası açabilirler. Encümen kararları, hukuka uygunluk karinesinden faydalanır; ancak usul veya esasa ilişkin bir aykırılık varsa idari yargıda iptal edilmeleri söz konusu olur. Özellikle yıkım kararının dayanağı olan yapı tatil tutanağının usulüne uygun olmaması, encümen kararını da sakatlayacaktır.
Kaçak Yapı Kavramı (Ruhsatsız Yapı)
Halk arasında kaçak olarak bilinen yapılar; kanuni tabiriyle ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapı demektir. İlgili mevzuata göre bir yapının inşasına başlanmadan önce bölgedeki imar düzenlemelerine uygun düşecek şekilde yapı ruhsatı alınması, var ise ruhsat eklerinin projelendirilerek mevzuata uygun şekilde inşaatının yürütülmesi zorunludur.
Bu kurala aykırı olarak ruhsat alınmadan inşaata başlanması veya ruhsat alındığı halde ruhsat ve eklerine aykırı imalat yapılması durumu, söz konusu yapıyı “kaçak yapı” statüsüne sokar. Dolayısıyla hiç ruhsat almadan yapılan yapılar da, mevcut ruhsata aykırı olarak gerçekleştirilen ek imalatlar da kaçak yapı kapsamında değerlendirilir. İmar Kanunu m.32, “ruhsat alınmadan yapıya başlandığı veya ruhsat ve eklerine aykırı yapı yapıldığı” hallerini açıkça zikrederek, bu koşullarda yapının durdurulup yıkıma konu edileceğini belirtmiştir.
Kaçak yapılar; imar mevzuatına, imar planlarına, fen ve sağlık kurallarına aykırı, kayıt dışı yapılaşmalardır. Örneğin, imar planında konut alanı olmayan bir arsaya izinsiz ev yapmak veya ruhsatta iki kat izinliyken üç kat inşa etmek kaçak yapı olarak nitelendirilir. Bu tür yapılar, imar kirliliği yarattığı ve kamu düzenini bozduğu için idarece tespit edildiklerinde mühürlenip yaptırıma tabi tutulurlar.
Proje Ekine Aykırı Yapı Kavramı
Proje ekine aykırı yapı, aslında ruhsatlı olmakla birlikte, inşaatın onaylı projesine veya ruhsat eklerine aykırı gerçekleştirilmiş halini ifade eder. Bir yapıya ilişkin yapı ruhsatı verildiğinde, ruhsatın ekinde onaylı mimari, statik, elektrik, tesisat projeleri ve diğer şartnameler mevcut olup yapının inşasının bu onaylı projelere uygun yürütülmesi beklenir.
Eğer yapı sahibi veya müteahhit, ruhsata aykırı değişiklikler yapar (örneğin projede öngörülmeyen fazladan kat çıkmak, bina boyutlarını büyütmek, dış cepheyi farklı malzemeyle yapmak vb.), bu durumda yapı ruhsata uygun olmayan kısımlar içerir. Mevzuatta bu duruma “ruhsat ve eklerine aykırılık” denilmektedir.
Ruhsat ekine aykırılıklar da aynen ruhsatsız yapı gibi yaptırıma tabidir. İdare, inşaat sırasında bu durumu tespit ederse yine yapı tatil tutanağı düzenleyerek inşaatı durdurur ve aykırılığın giderilmesini ister. Aykırılık giderilmezse ruhsatlı yapının ilgili kısmının yıkımı söz konusu olabilir. Örneğin projede balkon olarak onaylanan alanın odaya dönüştürülmesi veya yapı yüksekliğinin planda olandan fazla yapılması durumlarında, bu kısımlar proje ekine aykırıdır ve yıkıma konu edilebilir.
Bazı Danıştay kararları, çok küçük çaplı ve teknik bakımdan önemsiz değişikliklerin (örneğin balkon üzerini saçakla kapatma gibi) her zaman yıkımı gerektirmeyebileceğini, bunun ruhata aykırılık olarak değerlendirilmemesi gerektiğini ifade etmiştir. Ancak genel prensip, ruhsata aykırı her imalatın kaçak sayıldığı ve idari yaptırıma tabi olduğudur.
Yapı Tatil Zaptında Bulunması Zorunlu Unsurlar
Bir yapı tatil tutanağının geçerli ve hukuka uygun sayılabilmesi için kanunda ve içtihatlarda belirtilen bazı zorunlu unsurları içermesi gerekir. Danıştay kararları, bu unsurların eksik olması halinde düzenlenen belgenin gerçek anlamda “yapı tatil tutanağı” sayılamayacağını ve işlem temelinin sakat olacağını vurgulamıştır. Şu unsurlar yapı tatil zaptında mutlaka bulunmalıdır:
- Mühürleme ve Durdurma Bilgisi: Tutanakta, yapının mühürlenerek inşaatın derhal durdurulduğu açıkça yazılmalıdır. İnşaatın durdurulduğuna ilişkin ifade, yapının o andaki haliyle mühür altına alındığını gö Bu, yapı tatil tutanağının asli fonksiyonu olan durdurma işleminin gerçekleştiğini belgelemek içindir.
- Tebligat ve Asma İşlemi: Tutanağın bir nüshasının yapı yerine asıldığı belirtilmelidir. İmar Kanunu m.32 gereği yapı tatil tutanağının inşaata asılması, yapı sahibine tebligat hükmündedir. Ayrıca tutanağın bir nüshasının mahalle muhtarına bırakıldığı tutanak metninde yer almalıdır. Bu sayede tebligat süreci usule uygun tamamlanmış olur.
- Aykırılıkların Tespiti: Yapıdaki ruhsatsız veya ruhsata aykırı imalatın somut tarifi tutanakta bulunmalıdır. Hangi kısımların mevzuata aykırı olduğu, ne miktarda alanı kapladığı (varsa metrekaresi) ve niteliği (örneğin “yan parselden 2 metre taşkın”, “projedeki çekme mesafesi ihlal edilmiş” gibi) ifade edilmelidir. Belirsiz ve genel ifadeler tutanağın geçerliliğini zedeler; zira nihai yıkım kararının sebep unsuru bu kısımlardır.
- Süre Verme Kaydı: Yapı sahibine, imar aykırılığını gidermesi veya yapı için ruhsat alması amacıyla bir aya kadar süre tanındığı tutanakta belirtilmelidir. Kanun, en fazla bir ay öngörse de idare tutanakta belirli bir tarih veya süre yazar. Bu unsur, malik açısından son bir fırsat ve işlemin ileriki safhası için şarttır.
- İlgili Mevzuat Atfı ve Uyarı: Tutanakta işlem dayanağı olan İmar Kanunu m.32’ye atıf yapılarak, belirtilen süre içinde aykırılığın giderilmemesi halinde uygulanacak yaptırımlar (yıkım ve para cezası) hususunda da yapı sahibine uyarı yapılması iyi bir uygulamadır. Hatta Anayasa’nın 40/2. maddesi gereği, idari işlemlerde ilgili kişilere başvurabilecekleri kanun yolları ve sürelerinin bildirilmesi gerektiğinden, tutanakta “işleme karşı 60 gün içinde idari yargıda dava açılabileceği” bilgisinin bulunması önerilir. Danıştay da yapı tatil tutanağında, ilgilinin hukuki durumunu etkileyen bu işlemin davaya konu edilebileceğini ve bu yönüyle sürelere ilişkin bilgilendirmenin önemini vurgulamıştır.
Belirtilen unsurların yokluğunda düzenlenen belge, şeklen bir yapı tatil tutanağı olsa bile hukuken geçerli sayılmayabilir. Örneğin; tutanakta mühürleme ve asma işlemi belirtilmediği ve süre tanınmadığı takdirde, o belgen sadece “durum tespit raporu” olarak değerlendirilecek, bu eksik belgeye dayanılarak alınan yıkım ve benzeri kararlar ise nedensiz kalacağı için iptal edilecektir. Dolayısıyla, yapı tatil zaptı hazırlanırken kanunun aradığı şekil şartlarına tam riayet edilmesi, sonraki yıkım işleminin sıhhatini doğrudan etkilemektedir.
Encümen Kararında Bulunması Zorunlu Unsurlar
Yıkıma dair encümen kararının hukuka uygun olabilmesi için hem şekil yönünden hem de esas yönünden bazı zorunlu unsurları taşıması gerekir. İdari yargı kararları, encümen kararlarında eksik bırakılan unsurların işlemi iptale götürebileceğini göstermektedir. Encümen kararında bulunması gereken temel unsurlar şunlardır:
- Yetkili Organ ve Toplantı Usulü: Kararın, kanunen yetkili encümen tarafından alınması ve encümenin mevzuata uygun şekilde toplanması gerekir. Belediye encümeni veya il encümeni, yasal üye tam sayısıyla toplanıp çoğunlukla karar almalıdır; aksi takdirde karar şekil bakımından sakatlanır. Karar metninde toplantı tarihi, karar sayısı ve katılan üyelerin imzaları yer almalıdır.
- Kararın Konusu ve Yapının Tanımı: Yıkım kararı hangi yapıya ilişkinse, o yapının açıkça tanımlanması zorunludur. Kararda yapının adresi, parsel bilgileri veya izin bilgileri belirtilmeli; “… ada … parseldeki ruhsatsız yapı” gibi bir tanımla hangi yapının yıkılacağının tereddüde yer bırakmayacak şekilde gösterilmesi gerekir. Nitekim Danıştay, yıkım kararının konusu belirsiz kaldığında işlemin sebep unsurunun da belirsiz olacağını, bunun da iptal sebebi sayılacağını belirtmiştir.
- Hukuki Dayanak (Gerekçe) ve Mevzuat Atfı: Encümen kararı, hangi yasal yetkiye dayanılarak alındığını içermelidir. Örneğin “3194 sayılı İmar Kanunu’nun 32. maddesi uyarınca” ibaresiyle dayanak belirtilmeli, ayrıca yapının ruhsatsız/aykırı olduğuna dair gerekçe kararda yer almalıdır. Gerekçede, encümenin kararına temel olan yapı tatil tutanağına atıf yapılarak, tutanakta belirtilen aykırılıkların giderilmediği için yıkım kararı alındığı açıklanır. Böylece kararın sebep unsuru şeffaf biçimde ortaya konulmuş olur. Danıştay, encümen kararının mesnet aldığı yapı tatil tutanağında ve karar metninde, yıkıma gerekçe teşkil eden hususların somut biçimde açıklanmış olmasını aramaktadır. Örneğin, “… tarih ve … sayılı yapı tatil tutanağı ile tespit edilen ruhsata aykırılık giderilmediğinden yapının yıkımına karar verilmiştir” şeklindeki bir gerekçe, kararın nedenini ortaya koyacaktır.
- Süreç Bilgisi ve Mühletler: Encümen kararı, öncesinde yapı sahibine tanınan sürelerin sonucunu da içerebilir. Özellikle kararın gerekçesinde, bir aylık yasal sürenin geçtiği halde aykırılığın düzeltilmediği Bu husus, idarenin kanuni yükümlülüklerini yerine getirdiğini ve muhataba yeterli fırsat tanıdığını gösterir. Eğer yapı tatil tutanağından itibaren henüz bir ay dolmadan encümen kararı alınmışsa, bunun sebebi kararda veya eklerinde açıklanmalıdır (örneğin “yapı mühür fekki yaparak inşaata devam ettiği için süre beklenmeksizin karar alınmıştır” gibi).
- Karar ve Uygulama Hükmü: Encümen kararının hüküm kısmında, yapının yıktırılmasına karar verildiği açıkça yazılmalıdır. Genelde “…adresinde bulunan ruhsatsız yapının 3194 sayılı Kanun uyarınca yıkılmasına” şeklinde bir ibare kullanılır. Ayrıca uygulamaya dair hususlar kararda yer alabilir: Örneğin “yapı sahibine 15 gün süre verilerek yapısını kaldırması, aksi takdirde belediye ekiplerince yıkılacağı” biçiminde bir not, kararın icrasına ilişkin yol gö Bu tür bilgiler, kararın muhatabına son bir uyarı niteliğindedir ancak verilmese dahi idare yasal yetkisini kullanarak yıkımı re’sen yapabilir.
- İdari Yaptırımların Ayrımı: Encümende aynı oturumda genellikle hem yıkım hem para cezası kararı alınırsa, her iki yaptırımın ayrı ayrı karara bağlandığı belirtilmelidir. Örneğin “…yapının yıkımına ve sorumlular hakkında Kanun’un 42. maddesi uyarınca idari para cezası uygulanmasına karar verildi” şeklinde bir ifade, encümen kararında bulunur. Bu, sonradan yapılacak tebligat ve hukuki süreçte netlik sağlar. Nitekim idari para cezası ile yıkım ayrı hukuki işlemler olsa da çoğu zaman tek bir encümen toplantısında peş peşe karara bağlanır ve ilgilisine bildirilir.
Yukarıdaki unsurların eksiksiz olması, encümen kararının hukuka uygunluk karinesini güçlendirir. Eğer encümen kararı, yetkisiz bir organ tarafından alınmışsa, yeterli gerekçeyi barındırmıyorsa veya mesnet tutanak usulsüzse yargı mercileri kararı iptal etmektedir. Örneğin Danıştay 14. Dairesi, yapı tatil tutanağı kanuna uygun düzenlenmemiş bir vakada, bu tutanağa dayalı encümen yıkım kararını hukuka aykırı bulmuştur.
Aynı şekilde encümen kararının konusunun belirsiz olması veya kararın usulüne uygun toplanmayan encümence alınması da şekil/usul sakatlığı olarak değerlendirilir. Bu nedenle idare, encümen kararı alırken mevzuatın öngördüğü şekil şartlarına ve önceki işlemlerin geçerliliğine özel dikkat göstermelidir.
Kaçak Yapıya İdari Para Cezası Verilmesi
İmar mevzuatında, ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapılaşmaya karşı yıkım yaptırımı yanında idari para cezası da öngörülmüştür. 3194 sayılı İmar Kanunu m.42, imar kuralı ihlaline ilişkin para cezalarının nasıl uygulanacağını ayrıntılı biçimde düzenler. Kaçak yapı tespiti sonrasında ceza süreci şu şekilde işler:
- Sorumluların Belirlenmesi: İdari para cezası, cezaların şahsiliği ilkesinin gereği olarak fiilin sorumlusu olan kişilere verilir. Kanun m.42’de “imar mevzuatına aykırılık teşkil eden fiil ve hallerin tespit edildiği tarihten itibaren 10 iş günü içinde ilgili idare encümenince sorumlular hakkında” para cezası uygulanacağı belirtilmiştir. Buradaki “sorumlular”, yapının sahibi (yaptıranı), yapı müteahhidi (yüklenicisi) ve varsa yapının fenni mesulü (inşaat mühendisi, mimar) gibi inşai faaliyetten sorumlu kişilerdir. Örneğin, arsa sahibi ile müteahhit arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi varsa ve inşaatı fiilen müteahhit yapıyorsa, aykırılıktan sorumlu odur. Danıştay içtihatları da “cezaların şahsiliği” ilkesine vurgu yaparak, cezanın yapıyı fiilen yapan kişiye verilmesi gerektiğini belirtmiştir. Sadece arsa maliki olmak, tek başına cezaya muhatap olmak için yeterli görülmemektedir; önemli olan, kaçak yapıyı kimin yaptığı veya yaptırdığıdır. Bu nedenle belediye (veya il encümeni), para cezası tesis etmeden önce sorumluyu doğru tespit etmelidir.
- Encümen Kararı ile Ceza: Aykırılık tespitinden sonra en geç 10 iş günü içinde belediye encümeni (veya il encümeni) toplanarak para cezası kararı alır. Ceza miktarı kanunda ayrıntılı bir hesap yöntemine bağlanmıştır. Kaçak yapının büyüklüğü (metrekare cinsinden inşaat alanı) ve yapı sınıfı dikkate alınarak her yıl belirlenen birim fiyatlar üzerinden ceza hesaplanır. Ayrıca Kanun, bazı ağırlaştırıcı faktörler için cezanın artırılacağını belirtir: Yapının hisseli arazide diğer maliklerin rızası olmadan yapılması, kamu arazisinde yapılması, afet riski oluşturması, ruhsatsız yapılması gibi durumlarda cezanın katlanacağını öngörmüştür. Tüm bu oranlar topluca uygulanarak nihai ceza miktarı belirlenir.
- Tebligat ve Tahsilat: Encümenin para cezası kararı muhataplara tebliğ edilir. 5326 sayılı Kabahatler Kanunu’nun da uygulama alanına girdiği idari para cezalarında, tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde peşin ödeme yapılırsa dörtte üç oranında ödeme imkânı vardır (ancak imar para cezalarında bu uygulama tartışmalıdır; zira 3194 sayılı Kanun kendi özel hesap yöntemini içerir). Uygulamada idari kurumlar kendi sistemleri üzerinden muhataplara karşı haciz yoluna gitmektedirler. Para cezası kararına karşı ilgililer idare mahkemesinde iptal davası açabilirler. Dava açılması tek başına tahsilatı durdurmaz, ancak yargı yürütmeyi durdurma kararı verirse tahsilat bekletilir.
- Yargısal Denetim: İdari para cezaları, yargı merciince özellikle sorumlu tespiti ve hesaplamanın kanuna uygunluğu yönünden denetlenir. Uygulamada en çok karşılaşılan hukuka aykırılık, cezanın hatalı kişiye kesilmesidir. Örneğin Danıştay, kat mülkiyetli bir binada ortak alanda yapılan aykırı inşaat nedeniyle tüm kat maliklerine ceza verilmesini hukuka aykırı bulmuş; fiili gerçekleştirenlerin belirlenip sadece onlara ceza kesilmesi gerektiğini vurgulamıştır. Aynı şekilde, arsa payı karşılığı inşaatta inşaatı üstlenen müteahhit dururken sadece arsa sahibine ceza yazılması da Danıştay tarafından iptal nedeni sayılmıştır. Bir diğer denetim konusu da 10 işgünü süresidir; ancak bu süre içinde karar alınmaması cezayı hükümsüz kılmaz, zira Danıştay bu süreyi disiplin edici olarak gö Hesaplama yönünden ise ceza miktarının fiilin tespit tarihindeki mevzuata göre belirlenmesi gereklidir; daha sonra yürürlüğe giren yeni bir ceza tarifesi uygulanamaz.
Kaçak yapılara idari para cezası verilmesi süreci, teknik bir hesaplama ve hukuki sorumluluk tespiti içerir. İdareler, para cezası kararlarını Kanun m.42’ye birebir uygun şekilde almaya özen göstermelidir. Aksi halde, cezalar da yıkım kararları gibi idari yargıda iptal edilebilmektedir.
Kaçak Yapının Yıkımına Yönelik Encümen Kararına Karşı Yargı Yolu
Belediye veya il encümenince alınan yıkım (veya para cezası) kararlarına karşı, ilgililerin idari yargıya başvurma hakkı vardır. Bu kararlar kesin ve yürütülebilir idari işlemler olduğundan, muhatapları tarafından idare mahkemelerinde iptal davası konusu yapılabilir. Nitekim uygulamada pek çok kaçak yapı encümen kararı, yapı sahipleri tarafından mahkemeye taşınmaktadır.
İdari Yargılama Usulü Kanunu (2577 sayılı Kanun) uyarınca, idari işlemlere karşı açılan iptal davalarında genel süre 60 gündür. Encümen kararına karşı da, tebligatı izleyen 60 gün içinde yetkili idare mahkemesinde dava açılabilir. Dava açılması, kural olarak encümen kararının yürütülmesini kendiliğinden durdurmaz. Ancak davacı, yürütmenin durdurulması talebinde bulunabilir ve mahkeme koşulları görürse yıkım işlemini geçici olarak durdurabilir. Danıştay, yıkım kararlarının; uygulanma etkisi tükenen idari işlemlerden olduğu ve telafisi güç zararlar doğabileceği gerekçesiyle, yıkım kararlarına karşı yürütmeyi durdurma taleplerinin ivedilikle ve esastan önce ele alınmasını öngörmektedir.
Encümen kararlarının yargısal denetiminde, mahkemeler öncelikle usule uygunluk denetimi yapar: Yetkili merci tarafından alınıp alınmadığı, gerekli hazırlık işlemlerinin (yapı tatil tutanağı vb.) bulunup bulunmadığı, karar metninin kanuna uygun şekilde düzenlenip düzenlenmediği incelenir. Sonrasında esasa girilerek yapının gerçekten ruhsatsız veya aykırı olup olmadığı, yapı sahibine tanınan sürelere riayet edilip edilmediği gibi hususlar değerlendirilir. Örneğin Danıştay, yapı tatil tutanağı düzenlenmeden alınan bir yıkım kararını iptal etmektedir. Yine, ruhsata aykırılığın mahiyetine göre yıkım yerine başka bir yaptırımın yeterli olup olmayacağı (mevzuatta alternatif olmadığı için genellikle yıkım zorunlu görülür) tartışma konusu olabilir.
Ancak Türk hukukunda yargı organı, idarenin takdir yetkisini sınırlayamaz; yalnızca hukuka uygunluk denetimi yapar. Bu nedenle, mahkemeler, idarece alınan yıkım kararının düzeltmesini yapamaz ancak hukuka uygun olup olmadığına kanaat getirir.
Yıkım Kararlarına Karşı Dava Açma Süresi
İdari işlemlere karşı dava açma süresi, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun 7. maddesine göre kural olarak 60 gündür (özel kanunlarda farklı bir süre öngörülmedikçe). Bu süre, idari işlemin ilgiliye tebliğ veya ilanını izleyen günden itibaren işlemeye başlar.
Her ne kadar yıkım kararları yapıya yönelik işlemler olsa da, kişilerin mülkiyet hakkına müdahale niteliği taşıyan birel idari işlemlerdir. Bu nedenle dava açma süresi, encümen kararının ilgilisine tebliği ile başlayacaktır.
Yıkım sürecinde iki kritik aşama söz konusudur: yapı tatil tutanağı ve encümen kararı. Danıştay içtihadı uyarınca yapı tatil tutanağı da tek başına dava konusu olabileceğinden, bu tutanağın tebliğinden itibaren 60 gün içinde dava açılabilir. Yapı tatil tutanağı, yapı yerine asılmakla tebliğ edilmiş sayıldığından, asılma tarihi tebliğ tarihi kabul edilecektir. Nitekim Danıştay 4. Dairesi’nin bir kararında, 31/10/2016 tarihinde yapı yerine asılan tutanağın usulüne uygun tebliğ niteliğinde olduğu, bu tarihten itibaren 60 günlük dava süresinin işlemeye başladığı ve 06/02/2018’de açılan davada sürenin aşıldığı belirtilmiştir. Bu örnek, tebligat ve süre hesaplamasının önemini göstermektedir.
Encümen kararlarında ise tebligat genellikle posta yoluyla veya memur eliyle yapı sahibine tebliğ şeklinde yapılır. Tebligat tarihi, dava süresinin başlangıcıdır. Örneğin encümen kararı 1 Mart tarihli ise ve 5 Mart’ta muhatabına tebliğ edilmişse, 60 günlük süre 5 Mart’tan itibaren başlar ve 4 Mayıs mesai bitiminde sona erer. Bu süre içinde dava açılmazsa, idari işlem kesinleşir ve yargı denetimi imkânı ortadan kalkar.
Bazı durumlarda idare, yapı tatil tutanağında dava açma süresi konusunda bilgilendirme yapar (Anayasa m.40/2 gereği). Ancak bu yapılmasa bile kanunda öngörülen 60 günlük süre işlemeye devam eder.
YIKIM KARARI HAKKINDA DANIŞTAY KARARLARI
Danıştay 4. Daire Kararı (E:2025/668, K:2025/1513, T:10.03.2025)
“Yapı tatil tutanağında aykırılıktan etkilenen alanın belirtilmemesi halinde idari para cezasının dayanağını ortadan kalkacağı para cezası yönünden de iptal edilmesi gerekeceği…”
Danıştay 14. Daire, 13.03.2014, E:2013/266, K:2014/3517
“Yapı tatil tutanağı, teknik personel (mimar, inşaat mühendisi vb.) tarafından düzenlenmediği takdirde, usule aykırı olacağı…”
Danıştay 6. Daire, 07.10.2020, E:2019/6602, K:2020/8969
“Tutanakta “mühürleme”, “tebliğ” ve “1 aylık süre verilmesi” unsurları bulunmuyorsa, bu belge durum tespit raporu sayılacağı…”
Danıştay 6. Daire, 15.09.2020, E:2019/7066, K:2020/7680
“Tutanakta aykırılıklar somut biçimde açıklanmamış, kroki veya fotoğraf eklenmemişse, yapı tatil tutanağının geçersiz olacağı ve buna dayalı yıkım kararının iptali gerekeceği…”
Danıştay 14. Daire, 09.03.2016, E:2014/8238, K:2016/1613
“Farklı kişilerin mülkiyetinde bulunan birden fazla yapı için tek yapı tatil tutanağı düzenlenmesi gerekeceği…”
Danıştay 6. Daire, E:2019/9588, K:2020/9900, T:21.10.2020
“Yapı tatil zaptında bir aylık süre açıkça yazılmamış olsa bile, İmar Kanunu m.32’deki azami bir aylık süre uygulanacağı ve bu süre beklenmeksizin yıkım kararı verilemeyeceği…”
Danıştay 6. Daire, E:2019/10947, K:2020/12070, T:03.12.2020
“Yapı tatil zaptının içeriği somut, ayrıntılı ve tereddüde yer vermeyecek biçimde olması; aykırılıklar ölçüleriyle, mümkünse kroki/fotoğraf desteğiyle yazılması ve fen elemanlarınca düzenlenmesi gerekeceği, aksi halde eksik tutanağa dayalı yıkım/ceza işlemlerinin iptali gerekeceği…”
Danıştay 6. Daire, E:2020/10508, K:2022/8260, T:29.09.2022
“Ruhsata aykırılıkların fenni/teknik ölçüm ve metraj ile belirlenmesi, hangi kısmın aykırı olduğuna dair somut tespitlerin yer alması. Bu nitelikleri taşımayan tutanağa dayanılarak verilen encümen kararları gerekçesizlik ve sebep unsuru eksikliği nedeniyle hukuka aykırı olacağı…”
Kaynakça:
- Kalabalık, Halil. İmar Hukuku Dersleri, 11. Baskı, Seçkin Yayıncılık, Ankara, 2022
- Eroğlu Durkal, Müzeyyen. “İçtihatlar Işığında Ruhsat ve Eklerine Aykırılık Durumunda İmar Yaptırımları.”, Erciyes Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi (ERÜHFD), Cilt XIX, Sayı 1, 2024.
- Ersöz, Zeynep. “Bir İdari İşlem Olarak Yıkım Kararı.”, Gazi Üniversitesi Hukuk Fakültesi , Dergisi (GÜHFD), Cilt XIX, Sayı 3, 2015.
- Genç, Mustafa, İmar Hukuku. 1. Baskı, Seçkin Yayıncılık, Ankara, 2015.
