Kira Tespit Davalarında Hakkaniyet İndirimi Yapılması Zorunlu Mu?

Kira tespit davalarında hakkaniyet indirimi yapılması zorunlu mu makalemizi sizler için derledik. Keyifli okumalar.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile kira tespit davasına tam olmasa da bir açıklık getirilmiştir. Şöyle ki; Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

Kira tespit davalarında hakkaniyet indirimi yapılması zorunlu mu makalemizi sizler için derledik.

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

Bu bahsi geçen kriterler arasında yer alan “hakkaniyete uygun” ibaresinde kiracının eski kiracı olması durumu da göz önünde bulundurulmuştur. Yargıtay’ın yerleşik içtihatları ile kiracının eski kiracı olduğu nazara alınarak kiracı lehine %10 – %20 oranında bir hakkaniyet indirimi uygulanması gerektiği, ancak %20′ den daha fazla indirim yapılarak kira bedelinin belirlenmesinin de uygun olmayacağı sonucunda bir hüküm kurulmuştur. Buna göre bahsi geçen oranlar arasındaki o dengeyi üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerinin yanı sıra kiracının eski kiracı olma durumu sağlamaktadır.

Şöyle ki; hakkaniyet indirimi yapılmaksızın yeni kira bedelinin belirlenmesi yine Yüksek Mahkeme tarafından bozma nedeni olarak sayılmıştır. “Anılan karar kira bedelinden hak ve nesafet indirimi yapılması gerektiği gerekçesi ile bozulmuş, bu kez Mahkemece bozmaya uyma kararı verilerek yapılan yargılama neticesinde; hüküm fıkrasının birinci bendinde aylık kira bedelinin 01.10.2012 tarihinden itibaren 15.000.-TL olarak tespitine, ikinci bendinde davalının eski kiracı olması sebebiyle, takdiren %10 oranında hakkaniyet indirimi yapıldığında aylık kira miktarı brüt 13.500.-TL olarak tespit edilmiştir. Mahkemece kira bedelinin hak ve nesafete göre tespit edilmesinde usulsüzlük bulunmamaktadır ancak aylık kira bedeli 15.000.-TL net alınıp Yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre anılan bedelden kiracının eski kiracı olduğu nazara alınarak TBK 51, 52 (BK 43, 44) maddesi gereğince kiracı lehine %10-20 oranında bir hakkaniyet indirimi yapılması gerekirken %20′ den daha fazla indirim yapılarak kira bedeli belirlenmesi doğru olmadığı gibi, hüküm fıkrasının yukarıda açıklandığı üzere çelişkili şekilde kurulması da usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.”^{1 Kira tespit davalarında hakkaniyet indirimi yapılması zorunlu mu makalemizi sizler için derledik.} 

^{1              Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2017/7927 Esas, 2018/4805 Karar sayılı İlamı}

Bir başka uyuşmazlıkta yine aynı daire, hakkaniyet indiriminin %5 – %20 arasında olması gerektiğine vurgu yapmıştır. Şöyle ki, “…Bu durumda Mahkemece bilirkişi raporu ile belirlenen dava konusu taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi halinde getireceği brüt kira bedelinden ilgili rapor ile bağlı olmaksızın davalının eski kiracı olduğu gözetilerek %5-20 oranında hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapıldıktan sonra kira bedelinin brüt olarak tespiti gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.”²

Aynı daire tarafından hem %5 – %20, hem de %10 – %20 arasında hakkaniyete uygun bir indirim yapılması gerektiği yönünde hüküm kurulması, somut olayın şartlarına göre (kiracılık süresi de dahil olmak üzere) değişkenlik gösterdiğini gözler önüne sermektedir. Keza her somut olayın ve taraflar arasındaki kira ilişkisinin ayrı ayrı değerlendirilmesi gerektiği öğretiler ile de sabit hale gelmiştir.³

Sonuç itibarı ile, kira tespitinde kiracı lehine hakkaniyet indirimi yapılması hâkimin inisiyatifinde olmayıp zorunlu bir hal haline gelmiştir. Ayrıca yeni belirlenecek olan kira bedeline ilişkin somut olayın şartlarına göre en düşük %5, en yüksek %20 oranında hakkaniyet indirimi uygulanması gerektiği de yine Yüksek Mahkeme hükümleri ile içtihat edilmiştir. Kira tespit davalarında hakkaniyet indirimi yapılması zorunlu mu makalemizi sizler için derledik.

^{2              Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2017/7082 Esas, 2019/3754 Karar sayılı ilamı}

^{3              KANIK, Yargıtay Uygulamasında Kira Hukuku Davaları, Ankara}

Kamulaştırma konulu makalemiz için bağlantıya tıklayın. Keyifli okumalar.