KAT KARŞILIĞI (ARSA PAYI) İNŞAAT SÖZLEŞMESİ
KAT KARŞILIĞI (ARSA PAYI) İNŞAAT SÖZLEŞMESİ NEDİR? NASIL HAZIRLANIR?
Kat Karşılığı (Arsa Payı) İnşaat Sözleşmesi ,uygulamada sıklıkla karşılaşılan bir sözleşme çeşididir. Arsa sahibi olup da inşaat işleri ile bizzat uğraşmak istemeyen kişiler arsalarını yükleniciye devretmektedirler. Yüklenici de bu devir karşılığında bağımsız bölümler inşa etmektedir. Bu bağımsız bölümler yapılan anlaşmaya göre yüklenici ve arsa sahibi arasında paylaşılmaktadır. Yükleniciler kendilerine düşen bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satarak kazanç sağlamaktadırlar. Kat karşılığı (Arsa payı) İnşaat Sözleşmesinin konusu bir eser meydana getirme olduğu için en fazla karşılaşılan sorun yapılan bağımsız bölümlerdeki ayıplar ve yüklenicinin temerrüdüdür.
Kat Karşılığı (Arsa Payı) İnşaat Sözleşmesiyle yüklenici, arsa sahibinin arsası üzerinde ve arsadaki belli payların mülkiyetine karşılık bağımsız bölümler yapmak suretiyle bütünlük arz eden kat yapma borcu altına girmektedir.
Yapılan bir tanıma göre yüklenicinin, arsa sahibinin arsası üzerinde ve arsada belli veya belirlenebilir payların mülkiyetine karşılık bağımsız bölümlerin bir bütünlük taşır biçimde inşa edilmesini üstlendiği bir sözleşmedir.
Yapılan diğer bir tanıma göre ise arsa sahibinin arsasına ait belli payları yükleniciye ve üçüncü kişiye devretmeyi, yüklenicinin ise bu pay karşılığında arsa üzerinde bağımsız bölümler yapma ve bu bağımsız bölümlerden arsa sahibinin payına ait olan kısmı devir borcu altına girdiği sözleşmedir.
Bu sözleşme ile arsa sahibi para yerine arsasından belli payları yükleniciye devrederek belirli dairelerin yapılmasını elde etmekte, yüklenici ise bu arsaları değerlendirmekte ve kar elde etmektedir.
KAT KARŞILIĞI (ARSA PAYI) İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE TARAFLARIN SORUMLULUKLARI
Bu sözleşme kapsamında yüklenici işi bir alt yükleniciye devredebilir. Alt yüklenici, eserin yapımına ilişkin borcun kısmen veya tamamen kendisine devredildiği, bağımsız ve kendi hesabına çalışan bir yardımcı kişidir. Asıl yüklenicinin alt yüklenici üzerinde, bağımlı yardımcı kişilerde olduğu gibi bir gözetim borcu bulunmamaktadır.
İşin bizzat yapılmasında yüklenicinin kişisel yeteneğinin önem taşımadığı hâllerde, işin alt yükleniciye yaptırılabilmesi için arsa sahibinin rızası aranmaz. Alt yüklenici, asıl yüklenicinin nam ve hesabına üstlendiği edimleri yerine getirmekle yükümlüdür. Buna karşılık asıl yüklenici, arsa sahibine karşı binanın tamamından ve bağımsız bölümlerin tesliminden bütün olarak sorumludur.
Yüklenicinin Sorumlulukları
Bağımsız Bölüm Yapma Sorumluluğu
Yüklenici, inşaatı sözleşmede belirtilen biçimde, kararlaştırılan süre içinde tamamlayarak teslim etmekle yükümlüdür. Arsa payı karşılığı kat yapımı sözleşmesi bir iş görme sözleşmesi niteliğinde olduğundan, yüklenici arsa sahibinin yararına hareket etmek ve ona zarar verebilecek davranışlardan kaçınmak zorundadır.
Eser sözleşmesine göre malzemenin arsa sahibi tarafından verilmiş olması hâlinde, yüklenici bu malzemeyi özenle kullanmak ve gerektiğinde bunun hesabını vermekle yükümlüdür. Arsa sahibi tarafından verilen malzeme veya arsa, inşaatın gereği gibi ve zamanında ifasını tehlikeye düşürecek nitelikte ise yüklenici bu durumu derhal arsa sahibine bildirmelidir. Aynı şekilde arsa sahibinin yanlış talimatları nedeniyle inşaatın istenilen nitelikte veya sürede yapılamayacağı anlaşılıyorsa, yüklenici arsa sahibini uyarmakla yükümlüdür. Ancak arsa sahibi bu talimatlarında ısrar ederse, bu durumda yüklenicinin sorumluluğu ortadan kalkar.
Yüklenicinin özen borcu Türk Borçlar Kanunu’nun 471. maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre yüklenici, üstlendiği edimleri iş sahibinin menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle ifa etmek zorundadır.
Yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya işi geciktirmesi hâlinde, arsa sahibi kusursuz ise ve işin sözleşmeye aykırı yapılacağının kesin olarak anlaşılması durumunda, işin başkasına yaptırılacağına ilişkin ihtarı yükleniciye bildirir. Yüklenici verilen sürede gerekeni yapmazsa veya sürenin yararsız olduğu hâllerde süre vermeksizin sözleşme feshedilerek iş başkasına yaptırılabilir. Bu durumda borçlunun temerrüdüne ilişkin hükümler kıyasen uygulanır.
Bağımsız Bölümü Bizzat Yapma Sorumluluğu
Türk Borçlar Kanunu’nun 471. maddesinin üçüncü fıkrasında yüklenicinin inşaatı bizzat veya kendi idaresi altında yaptırmak zorunda olduğu belirtilmiştir. Ancak işin mahiyeti gereği yüklenicinin şahsi yeteneğinin önemli olmadığı durumlarda, yüklenici taahhüt ettiği inşaatı başkasına yaptırabilir. Tüzel kişi olan yükleniciler bakımından ise bizzat yapma borcu fiilen mümkün olmadığından, bu borç bir yaptırma borcu niteliği taşımaktadır.
Yüklenicinin işi bizzat yapmayı üstlenmiş olması, yardımcı kişilerden yararlanmasına engel değildir. İşçi, usta, kalfa gibi yardımcı kişiler ile arsa sahibi arasında doğrudan bir hukuki ilişki bulunmamaktadır. Bu kişiler yükleniciye bağlıdır ve ona karşı sorumludurlar.
Bağımsız Bölümü Teslim Etme Sorumluluğu
Arsa payı karşılığı kat yapımı sözleşmesinde yüklenicinin asli borcu, sözleşmede öngörülen özelliklere uygun inşaatı yapmak ve bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmektir.
Teslim borcunun bildirim ile yerine getirildiği hâllerde, arsa sahibinin bina üzerinde fiili hâkimiyetinin sağlanması veya hâkimiyeti engelleyen durumların ortadan kaldırılması gerekir. Sadece eserin tamamlandığının bildirilmesi teslim borcunun ifası için yeterli değildir. Teslim ve teslim alma borçları karşılıklı olup, biri yükleniciye diğeri arsa sahibine aittir ve kural olarak aynı anda gerçekleşir.
Teslim tarihi genellikle sözleşmede açıkça belirtilir. Teslim tarihinin taraflar arasında tereddüde yer vermeyecek şekilde belirlenmiş olması hâlinde, bu tarihin geçmesiyle borçlu temerrüde düşer. Teslim tarihi belirtilmemiş veya objektif ölçülere göre belirlenemiyorsa, teslim tarihi işin mahiyeti ve tarafların iradesi dikkate alınarak belirlenmelidir.
Ayıba Karşı Tekeffül Sorumluluğu
Ayıplı eserden kastedilen, yüklenicinin taahhüt ettiği nitelikte eseri gereği gibi meydana getirememesidir. İnşaatın bazı niteliklerinin eksik olması, bağımsız bölümün kararlaştırılan şekilde kullanılabilirliğini ortadan kaldırmıyorsa dahi, ayıp olgusunu ortadan kaldırmaz.
Türk Borçlar Kanunu’nun 474. maddesine göre, iş sahibi eserin tesliminden sonra işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz eseri gözden geçirmek ve ayıpları varsa uygun bir süre içinde yükleniciye bildirmekle yükümlüdür. Bu düzenleme uyarınca ayıba karşı tekeffül sorumluluğunun doğabilmesi için inşaatın tamamlanarak teslim edilmiş olması ve eserin ayıplı bulunması gerekir.
Yüklenicinin eseri teslim borcu, Borçlar Kanunu’nda açıkça düzenlenmemiş olmakla birlikte, teslimden sonra ayıpların bildirilmesine ilişkin hükümlerden bu borcun varlığı kabul edilmektedir. İnşaat işlerinde teslim, yüklenicinin inşaatın tamamlandığını arsa sahibine bildirmesi ve arsa sahibinin de bu bildirimi kabul etmesiyle gerçekleşir.
Teslim ancak inşaatın tamamen bitirilmiş olması hâlinde mümkündür. İnşaatın tamamlanmış sayılabilmesi için yüklenicinin sözleşmede kararlaştırılan tüm işleri yerine getirmiş olması gerekir. Teslim için belirli bir süre kararlaştırılmamışsa, yükleniciye borcunu ifa edebilmesi için işin niteliğine uygun makul bir süre tanınmalıdır. İnşaat işlerinde teslim borcunun ifa yeri, inşaatın bulunduğu yerdir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 475. maddesi uyarınca ayıp, bağımsız bölümün kullanılamayacak veya dürüstlük kuralı gereği kabul edilmesinin beklenemeyeceği derecede sözleşmeye aykırı olmasıdır. Ayıbın varlığının tespitinde, arsa sahibinin sözleşmenin içeriğine ve dürüstlük kuralına göre nasıl bir inşaat beklediği esas alınır.
Taraflar sözleşmede inşaatın sahip olması gereken nitelikleri açıkça belirlemişlerse, bu nitelikleri taşımayan bağımsız bölümler ayıplı kabul edilir. İnşaattaki ayıbın kapsam ve derecesinin belirlenmesinde tereddüt bulunması hâlinde, Türk Medeni Kanunu’nun dürüstlük kuralına göre yorum yapılmalıdır. İnşaatın bazı nitelikleri eksik olsa bile bağımsız bölümün kararlaştırılan şekilde kullanılabilir olması, ayıbın varlığını ortadan kaldırmaz.
Ayıplar açık ve gizli ayıp olarak ikiye ayrılır. Açık ayıplar, dikkatli bir inceleme ile hemen fark edilebilen ayıplardır. Gizli ayıplar ise kullanımla birlikte zaman içerisinde ortaya çıkan ayıplardır. Gizli ayıpların ortaya çıkması hâlinde arsa sahibi bu durumu derhal yükleniciye bildirmelidir. Aksi hâlde ayıplar nedeniyle kendi edimini ifadan kaçınma hakkını kaybeder.
Zımni kabul, gizli ayıpları ve kasten gizlenen açık ayıpları kapsamaz. Bağımsız bölümün muayene edilebilmesi için inşaatın teslim edilmiş olması gerekir. Türk Borçlar Kanunu’nun 478. maddesine göre, ayıplı eserden doğan davalar teslim tarihinden itibaren taşınmaz yapılar bakımından beş yıl içinde açılmalıdır. Ancak yüklenicinin ağır kusurunun bulunması hâlinde zamanaşımı süresi yirmi yıl olarak uygulanır.
Önemli ayıplar, bağımsız bölümün kullanılmaya elverişli olmaması veya dürüstlük kuralı gereği arsa sahibinin kabul etmek zorunda olmadığı ayıplardır. Ayıbın önemli olması hâlinde arsa sahibi sözleşmeyi feshedebilir. Önemsiz ayıplarda ise onarım veya bedel indirimi talep edilebilir.
Arsa sahibinin açık ayıplı bir bağımsız bölümü üçüncü kişiye satması hâlinde, mevcut ayıplardan yüklenici sorumlu tutulamaz. Gizli ayıpların varlığı hâlinde ise üçüncü kişi satıcı olan arsa sahibine başvurur; arsa sahibi de bu ayıplar nedeniyle yükleniciye rücu edebilir.
İnşaat Ruhsatını ve Oturma İznini Alma Sorumluluğu
Kural olarak inşaat ruhsatı arsa sahibi tarafından alınır. Ancak bu yetki sözleşme ile yükleniciye devredilebilir. İnşaata başlanabilmesi için ruhsatın alınması zorunludur. Ruhsatın alınmasının yükleniciye bırakıldığı hâllerde, inşaatı engelleyen durumların ortaya çıkması hâlinde yüklenici bu durumu derhal arsa sahibine bildirmekle yükümlüdür. Aksi halde ruhsat alınmamış olmasını gerekçe göstererek işi geciktirmesi yüklenicinin sorumluluğunu doğurur.
İmar Kanunu’na göre, ruhsat alındıktan sonra iki yıl içinde inşaata başlanmaması hâlinde ruhsat hükümsüz hâle gelir. Yargıtay kararlarında, yüklenicinin ruhsatsız inşaata başlayamayacağı ve arsa sahibinin de yükleniciyi ruhsatsız inşaata zorlayamayacağı belirtilmiştir. Ruhsatsız yapıların idarece yıkılacağı ve imar mevzuatının emredici nitelikte olduğu vurgulanmıştır.
Tapu tahsis belgesinin mülkiyet belgesi olmadığı ve bu belgeye dayanılarak inşaat ruhsatı alınamayacağı da Yargıtay içtihatlarında kabul edilmiştir.
Oturma izni alınabilmesi için inşaatın tamamlanmış olması gerekir. Oturma izni kural olarak mal sahibi tarafından alınır; ancak bu yetki de sözleşme ile yükleniciye devredilebilir.
Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyetini Kurma Sorumluluğu
Kat irtifakı ve kat mülkiyetinin kurulması, arsa payı karşılığı kat yapımı sözleşmesinde yüklenicinin borçları arasında yer almaktadır. Kat irtifakı, bir arsa üzerinde yapılacak veya yapılmakta olan bir yapının bağımsız bölümleri için, ileride kat mülkiyetine geçilmek üzere kurulan bir irtifak hakkıdır. Kat mülkiyeti ise tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde kurulan özel bir mülkiyet türüdür.
Kat irtifakının kurulabilmesi için yapının henüz tamamlanmamış olması yeterlidir. Kat mülkiyetine geçilebilmesi için ise yapının tamamlanmış olması ve bağımsız bölümlerin fiilen kullanılabilir hâle gelmesi gerekmektedir. Arsa payı karşılığı kat yapımı sözleşmesinde, kat irtifakının ve kat mülkiyetinin kurulmasına ilişkin işlemlerin hangi tarafça yapılacağı sözleşmede açıkça belirlenebilir. Sözleşmede aksine bir hüküm bulunmadıkça, bu işlemlerin yapılması yüklenicinin borcu olarak kabul edilmektedir.
Kat irtifakı ve kat mülkiyetinin kurulması, yüklenicinin edimini gereği gibi ifa ettiğinin önemli göstergelerinden biridir. Zira bağımsız bölümlerin arsa sahibine devredilebilmesi için kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesis edilmelidir. Bu nedenle yüklenici, gerekli proje, plan ve belgeleri hazırlamak ve ilgili idarelere sunmakla yükümlüdür.
Kat irtifakı kurulmadan arsa paylarının bağımsız bölümlere özgülenmesi mümkün değildir. Bu durum, bağımsız bölümlerin üçüncü kişilere devrini de engeller. Dolayısıyla kat irtifakı ve kat mülkiyetinin kurulması, yalnızca arsa sahibi ile yüklenici arasındaki ilişki bakımından değil, üçüncü kişilerle kurulan hukuki ilişkiler açısından da büyük önem taşımaktadır.
Yüklenicinin kat irtifakı ve kat mülkiyetini kurma borcunu yerine getirmemesi hâlinde, arsa sahibi sözleşmeye aykırılık hükümlerine dayanarak yüklenicinin sorumluluğunu ileri sürebilir. Bu kapsamda arsa sahibi, ifa talebi, tazminat veya şartları varsa sözleşmenin feshi yoluna başvurabilir.
ARSA SAHİBİNİN SORUMLULUKLARI
Arsa Paylarını Devretme Sorumluluğu
Arsa sahibinin temel borcu, sözleşmede kararlaştırılan arsa paylarını yükleniciye devretmektir. Bu borç, arsa payı karşılığı kat yapımı sözleşmesinin asli edimlerinden biridir. Arsa sahibi, kendisine düşen bağımsız bölümlere ait arsa paylarını üzerinde tutmakta, yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlere karşılık gelen arsa paylarını ise yükleniciye devretmeyi taahhüt etmektedir.
Arsa paylarının devri, sözleşmede belirlenen esaslara uygun olarak yapılmalıdır. Taraflar arsa paylarının devrinin hangi aşamada gerçekleştirileceğini serbestçe kararlaştırabilirler. Arsa paylarının inşaatın belirli aşamalarına ulaşıldıkça devredilmesi, uygulamada sıklıkla karşılaşılan bir yöntemdir. Bu yöntem, arsa sahibinin haklarının korunması amacıyla tercih edilmektedir.
Arsa paylarının devrinin zamanında ve sözleşmeye uygun şekilde yapılmaması hâlinde, yüklenici alacaklı temerrüdü hükümlerine dayanabilir. Bu durumda yüklenici, borcun ifasını talep edebileceği gibi, şartları oluşmuşsa sözleşmeden dönme veya tazminat talep etme hakkına da sahip olabilir.
İnşaatın Yapılmasına Katlanma Sorumluluğu
Arsa sahibi, yüklenicinin sözleşmeye uygun olarak inşaatı yapmasına katlanmakla yükümlüdür. Bu borç, arsa sahibinin pasif nitelikteki borçlarından biridir. Arsa sahibi, yüklenicinin inşaat faaliyetlerini engelleyici davranışlardan kaçınmalı ve yüklenicinin edimini ifa etmesine imkân sağlamalıdır.
Arsa sahibinin inşaatın yapılmasını engellemesi veya yüklenicinin işini zorlaştırması hâlinde, yüklenici bu durumu borca aykırılık olarak ileri sürebilir. Böyle bir durumda yüklenici, uğradığı zararların tazminini talep edebileceği gibi, şartları varsa sözleşmenin feshi yoluna da başvurabilir.
Arsa sahibinin bu borcu kapsamında, gerekli izin ve belgelerin temini konusunda yükleniciye yardımcı olması ve sözleşmede kararlaştırılan yükümlülüklerini zamanında yerine getirmesi gerekir.
Arsa Sahibinin Diğer Sorumlulukları
Arsa sahibinin arsa paylarını devretme ve inşaatın yapılmasına katlanma borçları dışında, sözleşmeden doğan başka borçları da bulunmaktadır. Arsa sahibi, yüklenicinin edimini gereği gibi yerine getirebilmesi için gerekli her türlü kolaylığı sağlamak ve dürüstlük kuralına uygun davranmakla yükümlüdür. Bu kapsamda arsa sahibi, yüklenicinin inşaata başlaması ve inşaatı sürdürmesi için gerekli fiili ve hukuki engelleri ortadan kaldırmalıdır.
Arsa sahibi, sözleşmede kararlaştırılan sürelere ve şartlara uygun hareket etmek zorundadır. Arsa sahibinin sözleşmeye aykırı davranışları, yüklenicinin edimini ifa edememesine veya gecikmesine neden olursa, arsa sahibi bundan doğan zararlardan sorumlu olur. Ayrıca arsa sahibinin kusurlu davranışları nedeniyle yüklenicinin temerrüde düşmesi hâlinde, yüklenici temerrüt hükümlerinden yararlanamaz.
Arsa sahibinin, arsanın hukuki durumuna ilişkin yükümlülükleri de bulunmaktadır. Arsa sahibi, arsanın inşaata elverişli olması ve sözleşmede kararlaştırılan niteliklere uygun bulunması konusunda yükleniciye karşı sorumludur. Arsa üzerinde inşaatı engelleyen ayni veya şahsi hakların bulunması hâlinde, arsa sahibi bu durumu yükleniciye bildirmekle ve gerekli önlemleri almakla yükümlüdür.
KAT KARŞILIĞI (ARSA PAYI) İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNİN HUKUKİ NİTELİĞİ VE UYGULAMA ŞEKİLLERİ
Arsa Sahibinin Arsa Paylarının Satışını Vaat Etmesi ve Yüklenicinin İnşaat Yapmayı Taahhüt Etmesi
Bu uygulama şeklinde arsa sahibi belli arsa paylarının satışını vaat etmekte, buna karşılık yüklenici de bağımsız bölümlerin yapımını taahhüt etmektedir. Uygulamada arsa payı karşılığı kat yapımı sözleşmesi en çok bu şekilde görülmektedir. Bu tür sözleşmelerde hem taşınmaz satış vaadi hem de inşaat yapımı unsuru birlikte yer almaktadır. Bu nedenle sözleşme tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme niteliğindedir. Bir tarafta arsa paylarının satışı vaat edilirken taşınmaz satış vaadi, diğer tarafta ise inşaatın yapılması öngörülmekte ve eser sözleşmesi unsurları bir arada bulunmaktadır.
Arsanın Tamamen Yükleniciye Devri
Arsa payı karşılığı kat yapımı sözleşmesinin arsanın tamamen yükleniciye devri suretiyle gerçekleştirilmesi halinde, arsa bütünüyle tapuda yükleniciye devredilmektedir. Ayrıca yapılacak bağımsız bölümlerin paylaşımı, nitelikleri ve benzeri hususlar sözleşme ile düzenlenmektedir. Bu durumda arsa üzerinde kat irtifakı kurulması zorunlu değildir. Bu uygulama şeklinde arsa sahibi lehine, yükleniciye devredilen arsa veya arsa payları üzerinde ipotek kurulabilmektedir. Uygulamada bu yönteme, arsa sahibinin yükümlülüklerini azaltmak amacıyla başvurulmaktadır.
Burada arsanın tescilinden ayrı olarak yapılan inşaat sözleşmesi, tescilin sebebi olarak değerlendirilmelidir. Tapuda satış olarak gösterilen sebep gerçekte bağımsız bölüm yapımıdır. Arsanın devri ile inşaat sözleşmesi bir bütün olarak değerlendirilmelidir. Bu nedenle ek bir sözleşme ile arsa sahibinin haklarının güvence altına alınması gerekmektedir.
Belli Arsa Paylarının Yükleniciye Devri Suretiyle Gerçekleştirilmesi
Bu uygulama şeklinde arsa sahibi, kat irtifakı kurulmuş olan arsasından ileride bağımsız bölümlere tahsis edilecek belirli payların mülkiyetini yükleniciye devretmeyi taahhüt etmektedir. Sözleşmede taraflar, inşaatın başlama ve bitim süreleri, arsa sahibine verilecek dairelerin nitelikleri ve diğer şartlar hakkında düzenlemeler yapmaktadır.
Bu durumda arsa sahibinin haklarının güvence altına alınması için yükleniciye devredilen paylar üzerinde arsa sahibi lehine ipotek tesis edilmektedir. Ancak yüklenicinin ipotek bedelini ödeyerek ipoteği çözebilmesi nedeniyle, bu yöntemin arsa sahibinin haklarını tam anlamıyla güvence altına aldığı söylenemez. Ayrıca arsa sahibi arsa paylarını satış yoluyla yükleniciye devretmekte, bu payların bedelini aldığını belirtmekte ve kendi adına yapılacak bağımsız bölümlerin sözleşmeye göre teslimi için devredilen paylar üzerine ipotek kurulmaktadır.
Arsa Paylarının İnşaat Aşamalarına Göre Devri
Arsa sahibi ile yüklenici arasında yapılan sözleşmede hangi pay ve bölümlerin yükleniciye, hangilerinin arsa sahibine ait olacağı belirlenmekte; ancak açıkça satış veya satış vaadinden söz edilmemektedir. Bu sözleşme ile arsa sahibi, yükleniciye bırakılan payların inşaatın belirli aşamalara ulaşması halinde tapuda devredileceğini veya üçüncü kişilere satış için yükleniciye vekâlet verileceğini taahhüt etmektedir.
Bu tür sözleşmelerde satış veya satış vaadinden açıkça bahsedilmese dahi, şekil şartı gerçekleştiğinde tarafların kullandıkları ifadelerden bağımsız olarak sözleşmenin yorumlanması suretiyle tarafların gerçek amaçları dikkate alınır ve sözleşmenin satış vaadi niteliğinde olduğu kabul edilir.
KAT KARŞILIĞI (ARSA PAYI) İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNİN ŞEKLİ
Arsa Sahibi ile Yüklenici Arasındaki Sözleşmenin Geçerlilik Şekli
Sözleşmenin konusu taşınmaz olduğu için, payların devri taahhüdünü içeren sözleşmenin Türk Medeni Kanunu’nun 706. maddesi, Türk Borçlar Kanunu’nun 237. maddesi, Tapu Kanunu’nun 26. maddesi ve Noterlik Kanunu’nun 60. ve 89. maddeleri uyarınca düzenleme şeklinde yapılması gerekir. Ancak özel kanunlarda şekle uyulmasının aranmadığının açıkça belirtildiği durumlarda bu şekil şartına uyulmayabilir. Türk hukukunda arsa payı karşılığı kat yapımı sözleşmesi açıkça düzenlenmediği için, şekil şartına ilişkin özel bir hüküm de bulunmamaktadır.
Kat Karşılığı (Arsa Payı) İnşaat sözleşmesi karışık muhtevalı bir sözleşme olduğundan, yüklenicinin inşaat yapma borcunun da resmi şekilde düzenlenen sözleşmede yer alması gerekir. Düzenleme biçiminde yapılması öngörülen bu sözleşme, belirtilen biçimde düzenlenmezse kural olarak geçerli sayılmaz ve hukuki sonuç doğurmaz. Bu sözleşmeyi resmi şekle bağlayacak makam kural olarak tapu memurudur. Ancak Noterlik Kanunu’na göre taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noter tarafından da yapılabileceği kabul edilmiştir.
Yargıtay’ın vermiş olduğu bir İçtihadı Birleştirme Kararına göre, noterlerce düzenlenen kat mülkiyeti veya kat irtifakı satış vaatlerinin geçerli olduğu ve bu tür satış vaadi sözleşmelerinin tapu memurunca düzenlenmesinin zorunlu olmadığı kabul edilmiştir. Bu karar ile Yargıtay, toplumda yaygın olarak yapılan bu tür sözleşmelerin tamamının geçersiz sayılmasının doğuracağı sakıncaları göz önünde bulundurarak, sözleşmedeki satış vaadi unsurunu esas almış ve noterlerce düzenlenebileceğini belirtmiştir.
Bu sözleşme ile ulaşılmak istenen amaç kat mülkiyetinin kurulmasıdır. Kat irtifakı kurulmuş olan durumlarda arsa payının kat irtifakından ayrı olarak devredilmesi mümkün değildir. Bu nedenle arsa payının kat irtifakından bağımsız olarak satış vaadine konu edilmesi de mümkün değildir. Ancak kat irtifakı kurulduktan sonra ve kat mülkiyetine geçilmeden önce arsa payının satılması ve satış vaadine konu edilmesi mümkündür. Bu durumda arsa payına bağlı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi noterler tarafından resmi şekilde yapılabilir. Taraflarca haricen düzenlenip noterlikçe yalnızca imzaları onaylanan sözleşmeler ise geçerli değildir.
Yüklenici ile Üçüncü Kişi Arasında Düzenlenen Arsa Payının Devrine İlişkin Taahhütlerin Geçerlilik Şekli
Yüklenicinin kendisine devredilecek olan arsa paylarının adına tescil yapılmadan önce üçüncü bir kişiye devredilmesi halinde, Türk Borçlar Kanunu’nun 184. maddesi uyarınca alacağın devri söz konusu olur. Bu durumda yüklenici, sözleşmeye göre sahip olduğu arsa paylarının devrini isteme hakkını üçüncü kişiye temlik etmektedir. Yalnızca devir vaadinin söz konusu olduğu hallerde herhangi bir şekil şartı aranmaz.
İnşaat için gerekli sermaye çoğunlukla yüklenicinin payına düşen bağımsız bölümlerin üçüncü kişilere devredilmesi yoluyla sağlanmaktadır. Öğretide ağırlıklı görüşe göre burada alacağın devri bulunmaktadır. Bu devrin geçerli olabilmesi için alacağın doğmuş veya doğması mümkün olmalıdır. Zira alacağın devri bir tasarruf işlemidir. Hukuki ilişkinin ve sözleşmenin kurulması imkân dâhilinde ise alacağın devrinin geçerli olduğu kabul edilmektedir.
Yüklenici edimini yerine getirdiğinde kişisel hak doğar ve bu hakkını üçüncü kişiye devredebilir. Bu hakkın devri için arsa sahibinin rızası aranmaz. Yüklenici edimini yerine getirip inşaatı tamamlamış olmasına rağmen taşınmazda henüz kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmamışsa, üçüncü kişilere devredebileceği bağımsız bölümler henüz belirli değildir; ancak belirlenebilir niteliktedir. Bu durumda tüm bina ve arsanın ayrı ayrı değerlendirilmesi ve sözleşmeye konu olan arsa payının tespit edilerek devralan adına tescil edilmesi gerekir. Bu işleme tahvil adı verilmektedir.
Tahvil, yapılan işlemin ifasının mümkün olmaması halinde, tarafların iradeleri esas alınarak işlemin ifaya elverişli başka bir hukuki şekle dönüştürülmesi anlamına gelmektedir.
KAT KARŞILIĞI (ARSA PAYI) İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ
Arsa payı karşılığı kat yapımı sözleşmesi, genel hükümlere göre veya sözleşmeye özgü sebeplerle sona erebilir. Sözleşmenin sona ermesi hâlinde taraflar arasındaki borç ilişkisi tasfiye edilir.
Sözleşmenin İfa ile Sona Ermesi
Tarafların sözleşmeden doğan borçlarını tam ve gereği gibi ifa etmeleri hâlinde sözleşme sona erer. Yüklenicinin inşaatı sözleşmeye uygun şekilde tamamlayarak bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmesi ve arsa sahibinin de kararlaştırılan arsa paylarını yükleniciye devretmesi ile sözleşme ifa yoluyla sona ermiş olur.
İfanın tam olarak gerçekleşmesi, tarafların karşılıklı borçlarının tamamının yerine getirilmiş olmasını gerektirir. Eksik veya ayıplı ifa hâlinde sözleşmenin ifa ile sona erdiğinden söz edilemez.
Sözleşmenin Fesih veya Dönme ile Sona Ermesi
Arsa payı karşılığı kat yapımı sözleşmesinin sona ermesi, fesih veya dönme yoluyla da gerçekleşebilir. Sözleşmenin hukuki niteliğine ilişkin tartışmalar, fesih veya dönmenin geçmişe mi yoksa ileriye mi etkili olacağı noktasında önem taşımaktadır.
Sözleşmenin ani edimli bir sözleşme olarak kabul edilmesi hâlinde, sözleşmeden dönme geçmişe etkili sonuç doğurur. Bu durumda taraflar aldıklarını sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iade etmekle yükümlüdür. Sözleşmenin sürekli borç ilişkisi doğurduğu kabul edilirse, fesih ileriye etkili olur ve daha önce ifa edilen edimler geçerliliğini korur.
Yüklenicinin temerrüdü, arsa sahibine sözleşmeden dönme veya fesih hakkı tanıyabilir. Yüklenicinin inşaatı süresinde tamamlamaması veya sözleşmeye aykırı şekilde ifa etmesi hâlinde, arsa sahibi borçlunun temerrüdüne ilişkin hükümlerden yararlanabilir.
Arsa sahibinin temerrüdü hâlinde ise yüklenici, alacaklının temerrüdüne ilişkin hükümlere başvurabilir. Bu durumda yüklenici, borcunu ifa etmekten kaçınabileceği gibi, şartları varsa sözleşmeden dönme veya tazminat talep etme hakkına da sahiptir.
İmkansızlık Nedeniyle Sona Erme
Sözleşmenin konusunun imkânsız hâle gelmesi durumunda sözleşme kendiliğinden sona erer. İmkânsızlık kusursuz ise taraflar borçlarından kurtulur; kusurlu imkânsızlık hâlinde ise kusurlu taraf karşı tarafın zararını tazmin etmekle yükümlüdür.
Arsa payı karşılığı kat yapımı sözleşmesinde imkânsızlık, arsanın imara kapatılması, kamulaştırılması veya inşaatın hukuken yasaklanması gibi sebeplerle ortaya çıkabilir. Bu hâllerde imkânsızlığın kusura dayanıp dayanmadığı somut olayın özelliklerine göre değerlendirilir.
