İmar Planı Nedir?

İmar Planı

İmar planı; bir yerleşim alanının arsa kullanım kararlarını, gayrimenkul gelişim esaslarını ve yapılaşma düzenini belirleyen temel planlama aracıdır. Bu planlar; sağlıklı, güvenli ve sürdürülebilir bir çevre oluşturmak, nüfusun barınma, ulaşım ve sosyal donatı ihtiyaçlarını karşılamak amacıyla hazırlanır.

İmar planları yalnızca teknik belgeler olmayıp, genel, soyut, sürekli ve objektif nitelik taşımaları, ayrıca tek bir uygulama ile hukuki etkilerini tüketmemeleri nedeniyle idare hukukunda düzenleyici idari işlem olarak kabul edilmektedir. Bu yönüyle, imar planları arsa ve gayrimenkul mülkiyetine doğrudan etki eden hukuki sonuçlar doğurur.

İmar planları, yerleşim alanlarının planlı ve düzenli biçimde gelişmesini sağlamak amacıyla hazırlanmakta olup; kapsamı, ölçeği ve içerdiği karar düzeyine göre birden fazla plan türünden oluşmaktadır.

İmar Planı Türleri

Nazım İmar Planı

Nazım imar planının tanımı 3194 Sayılı İmar Kanununda belirtilmiş olup buna göre; bölge planlarının mekana ilişkin genel ilkelerine ve varsa çevre düzeni planlarına uygun olarak harita üzerinde, kadastral durumu işlenmiş olarak çizilen ve arazi parçalarının; genel kullanış biçimlerini, yerleşme alanlarının gelişme yön ve büyüklüklerini, nüfus yoğunlukları ve eşiklerini, ulaşım sistemlerini göstermek ve uygulama imar planlarının hazırlanmasına esas olmak üzere düzenlenen, plan hükümleri ve raporuyla beraber bütün olan planlardır.

Bir yerleşim alanının gelişimini yönlendirmek ve ileride hazırlanacak uygulama imar planlarına çerçeve oluştururlar ve kentin hangi alanlarda ve hangi ilkeler doğrultusunda büyüyeceğini ortaya koyarlar. Ancak nazım imar planları, yerleşim düzenine ilişkin ilke ve genel çerçeveyi belirler ve  salt parsel bazlı düzenlemeler içermez. Plan kapsamında; arazilerin genel kullanım biçimleri, yerleşim alanlarının gelişme yönü ve büyüklüğü, nüfus yoğunlukları ile ulaşım sistemine ilişkin ana kararlar belirlenir ancak ayrıntılı yapılaşma kararları alt idari işlem olan uygulama imar planları ile belirlenir.

Nazım imar planları çevre düzeni planının genel ilke, hedef ve kararlarına uygun olarak, arazi parçalarının genel kullanış biçimlerini, başlıca bölge tiplerini, bölgelerin gelecekteki nüfus yoğunluklarını, çeşitli kentsel ve kırsal yerleşme alanlarının gelişme yön ve büyüklükleri ile ilkelerini, kentsel, sosyal ve teknik altyapı alanlarını, ulaşım sistemlerini göstermek ve uygulama imar planlarının hazırlanmasına esas olmak üzere, kadastral durumu işlenmiş olarak 1/5.000 ölçekte, (büyükşehir belediyelerinde 1/5000 ile 1/25.000 arasındaki her ölçekte), onaylı halihazır haritalar üzerine, plan notları ve ayrıntılı raporuyla bir bütün olarak hazırlanır.

Nazım imar planı, yerleşim alanına ilişkin geniş kapsamlı bir değerlendirmeye dayanmak zorundadır. Plan kapsamında; arazilerin genel kullanım biçimleri, konut, sanayi, ticaret gibi başlıca bölge türleri, yerleşim alanlarının gelişme yönü ve büyüklüğü, nüfus yoğunlukları ve eşikleri ile ana ulaşım sistemi belirlenir.

Ayrıca sosyal ve teknik altyapı alanları ile açık ve yeşil alanların, mahalle ve semt ölçeğinde erişilebilir merkezlerle birlikte planlanması esastır. Parklar, çocuk bahçeleri, oyun alanları ve meydanlar gibi kamusal açık alanların, yerleşim dokusu içinde bütüncül bir anlayışla ele alınması gerekir.

Nazım imar planı, yalnızca soyut planlama kararlarından ibaret değildir. Planın hazırlanma sürecinde, planlama alanına ilişkin çok sayıda bilimsel ve teknik verinin toplanması, analiz edilmesi ve değerlendirilmesi zorunludur. Bu kapsamda; idari sınırlar, jeolojik ve hidrolojik yapı, ekolojik değerler, nüfus ve demografik yapı, sosyal ve ekonomik özellikler, mevcut arazi kullanımı, mülkiyet durumu, çevre sorunları, doğal afet riskleri ve koruma statüsüne sahip alanlar dikkate alınır ve buna ilişkin bir rapor tanzim edilir. Bu veriler ışığında yapılmayan bir nazım imar planı, planlama ilkelerine aykırı olacağı gibi, hukuki açıdan da sakat hale gelir.

Nazım imar planları uygulamaya yönelik detaylara girmemektedir. Plan, uygulama imar planlarının yerini alacak şekilde ayrıntılı düzenlemeler içermez ve plan kararlarının gerekçeleri raporla açıklanmak zorundadır.

Nazım imar planlarının hazırlanmasında, ulaşım sisteminin yolculuk mesafelerini kısaltacak ve kentsel yaşamı kolaylaştıracak şekilde tasarlanması temel bir ilkedir. Ana ulaşım aksları, farklı ulaşım türleri arasında bütünlük sağlayacak biçimde ele alınmalı; yerleşim alanlarının gelişme kararları ulaşım sistemiyle uyumlu olmalıdır. Açık ve yeşil alanlar ile sosyal ve teknik altyapı alanları da birbirinden kopuk şekilde değil, kentsel merkezlerle ilişkili ve erişilebilir bir bütün olarak planlanmalıdır.

Uygulama İmar Planı

Uygulama imar planları nazım imar planlarının çizdiği çerçeve içerisinde, onaylı halihazır haritalar üzerine çizilen ve yapı adalarını, bu adaların düzenini, yoğunluğunu, yolları ve uygulamaya esas olacak etapları ayrıntılı şekilde gösteren plandır.

Uygulama imar planı, bir taşınmazın nasıl yapılaşabileceğini, kaç katlı olacağını, hangi kullanım amacına hizmet edeceğini ve hangi koşullarla değerlendirilebileceğini belirler. Bu nedenle uygulama imar planları, gayrimenkul yatırımcılarını ve gayrimenkul maliklerini doğrudan etkileyen sonuçlar doğurur.

Zira, bu planlarda; yapı adaları, yapı nizamı, bina yüksekliği, taban alanı katsayısı, emsal değerleri, yapı yaklaşma mesafeleri, ön ve arka cephe hatları, parsel sınırları, taşıt ve yaya yolları, parklar, meydanlar ile sosyal ve teknik altyapı alanları ayrıntılı biçimde gösterilir. Ayrıca gerekli görülen durumlarda parsel büyüklükleri, cephe genişlikleri, yol kotları ve bağımsız bölüm sayıları gibi imar uygulamasına doğrudan etki eden tüm unsurlar plan üzerinde belirlenir.

Uygulama imar planlarının hazırlanmasında temel ölçüt, nazım imar planına uygunluktur. Nazım planda öngörülen gelişme kararları aşılmadan, uygulamaya yönelik detaylar bu plana sadık kalınarak düzenlenir. Bunun yanında planlama alanının mevcut durumu, çevresel etkiler, ulaşım bağlantıları ve kentsel donatı ihtiyacı da dikkate alınır.

Uygulama imar planları, tek aşamada hazırlanabileceği gibi sosyal ve teknik altyapı dengeleri gözetilerek etaplar halinde de düzenlenebilir; ancak her durumda nazım imar planında belirlenen ana kararların, plan bütünlüğünün ve sürekliliğinin korunması zorunludur. Bu planlarda yapı nizamı, TAKS–KAKS (emsal), bina yüksekliği ve yapı yaklaşma mesafeleri gibi doğrudan yapılaşmayı belirleyen kurallar ile ulaşım sistemi, yollar, otoparklar, yaya ve bisiklet alanları, parklar ve diğer sosyal ile teknik altyapı alanları ayrıntılı biçimde belirlenir. Bölgenin ihtiyacına yönelik küçük ölçekli sosyal donatı alanlarının ayrılması nazım imar planına aykırılık oluşturmazken, nazım planda karma kullanım olarak öngörülen alanların uygulama imar planında ayrıştırılması esastır.

Bunun yanında uygulama imar planlarının hazırlanmasında erişilebilirlik, engelliler, çocuklar ve yaşlılar gibi grupların kentsel kullanımlara erişimi, çevresel etkiler ile doğal ve kültürel varlıkların korunması temel ilkeler arasında yer alır.

Uygulama imar planları, şehirleşme ve yapılaşma sürecinde en doğrudan etkisi olan plan türlerinden biridir. Ancak bu planlar, bağımsız ve sınırsız bir düzenleme alanına sahip değildir. Uygulama imar planlarının, nazım imar planına uygun olması zorunludur.

Uygulama imar planı, nazım imar planında çizilen genel çerçeveyi somutlaştıran ve ayrıntılandıran bir plan niteliği taşır. Bu planın işlevi, nazım imar planının yerine geçmek veya onu aşmak değil; nazım imar planında belirlenen sınırlar içinde kalarak uygulamaya yön vermektir. Bu sınırların aşılması halinde, uygulama imar planları hukuki geçerliliğini kaybetme riskiyle karşı karşıya kalmaktadır.

Bu nedenle, uygulama imar planı, nazım imar planında belirlenen temel ilke ve kararların dışına çıkamazlar ve uygulama imar planı ile nazım imar planlarında belirtilen düzenlemeleri ortadan kaldıracak yeni bir düzenleme yapılması mümkün değildir. Buna karşılık, uygulamaya ilişkin bir ayrıntının planlama sistematiğine aykırı biçimde nazım imar planında düzenlenmiş olması halinde, bu konuda uygulama imar planında yer alan düzenlemenin esas alınacağı kabul edilmektedir.

Nazım imar planına aykırı şekilde hazırlanan uygulama imar planları veya uygulama imar planı değişiklikleri ise hukuka aykırı sayılmakta ve iptal konusu olabilmektedir.

Mevzi İmar Planı

Mevzi imar planı, özel ve istisnai nitelikte ve ancak plan boşluğu bulunan alanlar için başvurulabilecek bir plan türüdür. Mevcut imar planlarının kapsamadığı veya planlı alanlarla bütünlük kurmayan bölgelerde, belirli bir ihtiyaca yönelik olarak hazırlanır özel nitelikli bir imar planı türüdür. Uygulama imar planlarının hazırlanmasına ilişkin usul ve esaslara tabidir ve planlanacak alanın sınırları ile ihtiyaç sebebinin belirtilmesi gerekir.

Mevzi imar planlarının en ayırt edici özelliği, yürürlükteki her ölçekteki imar planı sınırlarının dışında kalan ve bu planlarla mekansal bütünlük oluşturmayan alanlar için hazırlanmasıdır. Bu planlar, planlama alanının sosyal ve teknik altyapı ihtiyaçlarını kendi bünyesinde karşılamak zorundadır ve plan raporu ile birlikte bir bütün teşkil eder.

Mevzi imar planı yetkili idare tarafından planlanan alanın konumuna göre belirlenir veya yetkili idarece ihale yoluyla da hazırlattırılabilir. Ancak, çevre düzeni planı bulunan alanlarda ve hakkında yürürlükte bir uygulama imar planı bulunan alanlar için ayrıca mevzi imar planı hazırlanamaz.

Revizyon İmar Planı

Revizyon imar planı, yürürlükte bulunan imar planlarının zaman içinde değişen kentsel, sosyal ve teknik ihtiyaçlara cevap veremez hale gelmesi ya da uygulanmasında ciddi sorunlar yaşanması durumlarında gündeme gelen kapsamlı bir planlama aracıdır.

Bu plan türü, yalnızca parsel bazlı veya sınırlı plan değişikliklerini değil; mevcut planın tamamının ya da planın ana kararlarını etkileyen önemli bir bölümünün, planlama ilke ve tekniklerine uygun şekilde yeniden ele alınmasını ifade eder.

Revizyon imar planları, hem nazım imar planları hem de uygulama imar planları bakımından yapılabilmekte olup, üst ölçekli plan kararlarıyla uyumun sağlanmasını ve plan ile düzenlenen bölgenin ihtiyaçlarının giderilmesi amacıyla mevcut planın tamamının veya büyük bir kısmının plan yapım teknikleri doğrultusunda revize edilmesi ile düzenlenir.

Islah İmar Planı

Islah imar planı, plansız biçimde gelişmiş yapı topluluklarının ve yerleşim alanlarının, mevcut fiziksel durumları dikkate alınarak düzenli ve yaşanabilir hale getirilmesini amaçlayan özel nitelikli bir imar planı türüdür. Her idari işlem gibi kamu yararı amacıyla yapılırlar. Buradaki kamu yararı ise kaçak, projeye aykırı veya mevzuat dışı olan yerleşim yerlerini hukuka uygun hale getirilerek mevcut planlarda düzenleme yapılmasıdır. Uygulamada çoğunlukla gecekondu olarak bilinen yapıların mevzuata uygun hale getirilmesi işlemlerinde karşımıza çıkar.

Islah imar planları TOKİ tarafından hazırlanabileceği gibi TOKİ’nin denetimi ile belediyeler tarafından da hazırlanabilir. Belediye ve mücavir alan sınırları dışında kalan bölgelerde ise planlar, il genel meclisi tarafından kabul edilir ve valilik onayıyla yürürlüğe girer.

İlave İmar Planı

İlave imar planı, mevcut imar planlarının kentsel gelişme ihtiyacını karşılamakta yetersiz kaldığı durumlarda devreye giren, tamamlayıcı nitelikte bir planlama aracıdır. Özellikle yerleşim alanlarının büyüme baskısı altında olduğu bölgelerde, plansız ve kontrolsüz yayılmanın önüne geçilmesi amacıyla uygulanmaktadır. Bu planlar, yürürlükteki imar planına komşu alanlarda hazırlanmakta olup, mevcut planın arazi kullanım kararlarıyla uyumlu bir gelişme öngörmek zorundadır.

Bu yönüyle ilave imar planları, ıslah imar planlarından ayrılır. Islah imar planları, mevcut bir imar planı üzerinde yeniden düzenleme yaparken, ilave imar planları ise mevcut olan imar planlarının devamı niteliğindedir.

İlave imar planı yalnızca yürürlükte bulunan nazım veya uygulama imar planlarına dayanılarak yapılabilir. Bu nedenle ilave imar planlarının hazırlanmasında uygulama imar planlarına ilişkin usul ve esaslara eksiksiz şekilde uyulması zorunludur.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

İmar planı nedir?

İmar planı, bir yerleşim alanında arsaların nasıl kullanılacağını, yapılaşma koşullarını ve kentsel gelişmenin hangi esaslara göre gerçekleşeceğini belirleyen hukuki ve teknik planlama belgesidir. İmar planları, sağlıklı ve düzenli şehirleşmenin temelini oluşturur.

İmar planları hukuki açıdan ne ifade eder?

İmar planları, idare hukukunda düzenleyici idari işlem niteliğindedir. Genel, soyut ve sürekli kurallar içerirler ve arsa ile gayrimenkul mülkiyeti üzerinde doğrudan hukuki sonuçlar doğururlar.

Nazım imar planı nedir?

Nazım imar planı, bir yerleşim alanının genel gelişme yönünü, nüfus yoğunluklarını, ana ulaşım sistemini ve arazi kullanım kararlarını belirleyen üst ölçekli bir plandır. Uygulama imar planlarına çerçeve oluşturur ancak parsel bazında yapılaşma detayları içermez.

Nazım imar planı doğrudan yapı ruhsatı alınmasına imkân verir mi?

Hayır. Nazım imar planları uygulamaya esas değildir. Yapı ruhsatı alınabilmesi için mutlaka nazım imar planına uygun şekilde hazırlanmış bir uygulama imar planının bulunması gerekir.

Uygulama imar planı nedir?

Uygulama imar planı, yapı adalarını, parsel düzenini, bina yüksekliklerini, emsal (KAKS), taban alanı katsayısı (TAKS) ve yapı yaklaşma mesafelerini ayrıntılı biçimde belirleyen ve doğrudan uygulamaya esas olan imar planıdır.

Uygulama imar planı kime ve neye etki eder?

Uygulama imar planları, taşınmaz maliklerini ve yatırımcıları doğrudan etkiler. Bir arsanın nasıl yapılaşacağı, kaç katlı bina yapılabileceği ve hangi kullanım amacına hizmet edeceği bu planlarla belirlenir.

Uygulama imar planı nazım imar planına aykırı olabilir mi?

Hayır. Uygulama imar planlarının nazım imar planına uygun olması zorunludur. Nazım imar planında belirlenen ana kararları aşan veya ortadan kaldıran uygulama imar planları hukuka aykırı kabul edilir ve iptal edilebilir.

Mevzi imar planı nedir?

Mevzi imar planı, mevcut imar planlarının kapsamadığı ve planlama boşluğu bulunan alanlar için, istisnai olarak hazırlanan özel nitelikli bir imar planıdır. Bu planlar, planlı alanlarla bütünlük kurmayan bölgeler için yapılabilir.

Mevzi imar planı her yerde yapılabilir mi?

Hayır. Çevre düzeni planı bulunan alanlarda veya hakkında yürürlükte bir uygulama imar planı olan bölgelerde mevzi imar planı yapılamaz. Mevzi imar planları istisnai niteliktedir.

Revizyon imar planı nedir?

Revizyon imar planı, mevcut imar planlarının kentsel, sosyal veya teknik ihtiyaçlara cevap verememesi ya da uygulanmasında ciddi sorunlar yaşanması halinde, planın tamamının veya ana kararlarını etkileyen büyük bir bölümünün yeniden düzenlenmesiyle yapılan plandır.

Revizyon imar planı ile plan tadilatı arasındaki fark nedir?

Plan tadilatı sınırlı ve parsel bazlı değişiklikleri ifade ederken, revizyon imar planı planın genel yapısını veya ana kararlarını etkileyen kapsamlı bir yeniden planlama sürecidir.

Islah imar planı nedir?

Islah imar planı, plansız veya mevzuata aykırı biçimde oluşmuş yapılaşmanın, mevcut durum dikkate alınarak hukuka uygun hale getirilmesi amacıyla yapılan özel nitelikli imar planıdır. Uygulamada çoğunlukla gecekondu alanlarında karşımıza çıkar.

Islah imar planlarını kim hazırlar?

Islah imar planları, TOKİ tarafından hazırlanabileceği gibi TOKİ’nin denetiminde belediyeler tarafından da hazırlanabilir. Belediye ve mücavir alan sınırları dışında kalan yerlerde ise planlar il genel meclisi ve valilik onayıyla yürürlüğe girer.

İlave imar planı nedir?

İlave imar planı, mevcut imar planlarının gelişme alanları bakımından yetersiz kaldığı durumlarda, yürürlükteki plana bitişik alanlarda yapılan ve mevcut planın devamı niteliğinde olan plan türüdür.

İlave imar planı ile ıslah imar planı arasındaki fark nedir?

Islah imar planları, mevcut plansız veya aykırı yapılaşmayı düzenlemeye yöneliktir. İlave imar planları ise mevcut imar planının devamı olarak, yeni gelişme alanlarının planlı biçimde kente eklenmesini amaçlar.

İlave imar planı hangi planlara dayanılarak yapılabilir?

İlave imar planı yalnızca yürürlükte bulunan nazım veya uygulama imar planlarına dayanılarak yapılabilir. Mevzi imar planlarının genişletilmesi amacıyla ilave imar planı yapılması hukuken mümkün değildir.

 

 

 

 

*Not: Blog da yer alan yazılar, yayımlandıkları tarih itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuat ve yargı kararları esas alınarak hazırlanmış olup yalnızca genel bilgilendirme amacı taşımaktadır. Yazıların yayımlandığı tarihten sonra mevzuatta, uygulamada veya yargı içtihatlarında meydana gelebilecek değişikliklerden dolayı herhangi bir sorumluluk kabul edilmez. Somut olaylar bakımından hukuki değerlendirme ve danışmanlık için Avukat Berke Balaban tarafından Ankara Çankaya ‘da kurulan BB Hukuk Danışmanlık Ofisinden bilgi alabilirsiniz.