İmar Barışı
İmar Barışı
İmar Barışının Hukuki Dayanağı ve Amacı
İmar Barışı, Türkiye’de uzun yıllar boyunca süregelen plansız ve ruhsatsız yapılaşmanın yarattığı fiili durumun kayıt altına alınması amacıyla getirilen bir düzenlemedir. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun Geçici 16. maddesi, 2018 yılında yürürlüğe girmiş ve ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların “Yapı Kayıt Belgesi” ile yasallık kazanmasına imkân tanımıştır.
Bu düzenlemenin temel amacı, vatandaş ile devlet arasındaki imar uyuşmazlıklarını azaltmak, yapı sahiplerine hukuki güvenlik sağlamak ve imar affı değil, “imar barışı” yaklaşımıyla kayıt dışı yapı stokunu düzen altına almaktır. Ancak uygulamada bu düzenleme, birçok tartışmayı da beraberinde getirmiştir. Özellikle belge alınmasına rağmen imar planına aykırılıkların devam etmesi, mülkiyet devri, yapı güvenliği ve belge iptali konularında hukuki belirsizlikler ortaya çıkmıştır.
İmar Barışı, İmar Affı ve Yapı Kayıt Belgesi
Yapı Kayıt Belgesi, bir yapının imar mevzuatına aykırılığına rağmen mevcut haliyle kullanılmasına izin veren idari bir belgedir. Bu belge, Yapı Kullanma İzin Belgesi (iskan) veya Yapı Ruhsatı yerine geçmez; sadece imar mevzuatına aykırı yapıların geçici olarak kayıt altına alınmasını sağlar.
Bu yönüyle belge, yapıya ilişkin yıkım kararlarını ve tahsil edilemeyen para cezalarını ortadan kaldırır; ancak 3194 sayılı Kanun’un 39. maddesi uyarınca can ve mal güvenliği bakımından tehlikeli yapıların yıkımına engel teşkil etmez. Ayrıca, belge alınmış olması yapının 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında “riskli yapı” olarak tespit edilmesini engellemez.
Yapı Kayıt Belgesi’nin verilmesi e-Devlet sistemi üzerinden otomatik olarak gerçekleştiğinden, idarenin belge düzenlemede takdir yetkisi bulunmaz. Ancak, gerçeğe aykırı beyanla alınan belgelerin iptali mümkündür.
Yapı Kayıt Belgesinin Sağladığı Haklar ve Sınırlamaları
Yapı Kayıt Belgesi, belirli idari yaptırımları ortadan kaldırır; ancak yapıya ruhsatlı bir statü kazandırmaz. Bu belgeyle:
- Yapının yıkımına dair 3194 İmar Kanunu ve 2960 sayılı Boğaziçi Kanununa dayanan kararlar kaldırılır,
- Tahsil edilemeyen para cezaları iptal edilir,
- Yapı malikine tapu tescil imkânı tanınır,
- Ancak yapı yeni bir inşaata, kat eklemeye veya taşıyıcı sistemde değişikliğe konu olamaz.
Belge, sadece 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış veya tamamlanmış yapılar için geçerlidir. Bu tarihten sonraki imalatlar için belge verilmesi, usulsüzlük oluşturur. Bu durumda, ilgili valiliklerce belge iptal edilir ve yapı hakkında İmar Kanunu’nun 32. ve 42. maddeleri kapsamında işlem yapılır.
Usulsüz veya Gerçeğe Aykırı Beyanla Alınan Belgelerin İptali
Yapı Kayıt Belgesi’nin alınması sırasında gerçeğe aykırı beyan verilmişse, Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Tebliğ’in 8. maddesi uyarınca belgenin iptali zorunludur.
Valilikler (Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlükleri), yapılan ihbar veya tespit üzerine belgeyi re’sen iptal edebilir. Ayrıca, Türk Ceza Kanunu’nun 204. maddesi kapsamında “resmi belgede sahtecilik” veya “gerçeğe aykırı beyan” suçundan adli işlem başlatılabilir.
Belge sahibi hakkında “takipsizlik kararı” / “kovuşturmaya yer olmadığı” kararı verilmiş olması, belgenin hukuken geçerli olduğu anlamına gelmez; çünkü bu karar yalnızca ceza yargılamasına ilişkindir, idari işlemin hukuka uygunluğu üzerinde etkili değildir.
İmar Barışı / İmar Affı / Yapı Kayıt Belgesinin İptali ve Dava Yolu
Yapı Kayıt Belgesi’nin iptali, idari bir işlem niteliğindedir. Dolayısıyla, ilgililer bu işleme karşı 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca iptal davası açabilir.
Danıştay’ın yerleşik içtihadına göre, iptal işleminin hukuka uygunluğu, belgenin alınma koşullarının (tarih, mülkiyet durumu, beyan içeriği) incelenmesiyle belirlenir.
İdare, iptal işlemi tesis ederken takdir yetkisini keyfi biçimde kullanamaz; her iptal, somut ve delillere dayalı olmalıdır. Bu kapsamda, uydu fotoğrafları, ortofoto haritalar ve belediye kayıtları önemli delil teşkil eder.
İptal davası alanında uzman Ankara İmar Avukatı, Çayyolu İmar Avukatı, Bodrum İmar Avukatı, Balgat İmar avukatı gibi alanında ve bölgesinde uzman avukatlar tarafından açılmalıdır.
Anayasa ve Yargı Kararları Işığında İmar Barışının Hukuki Değerlendirmesi
İmar Barışı düzenlemesi, yalnızca imar mevzuatına aykırılıkların giderilmesini değil; aynı zamanda mülkiyet hakkı, hak arama özgürlüğü ve idarenin işlem tesis etme yetkisi bakımından anayasal düzlemde birçok dengeyi yeniden tanımlamıştır. Bu nedenle düzenlemenin hukuki çerçevesi, yalnızca 3194 sayılı İmar Kanunu’nun Geçici 16. maddesi ile değil, Anayasa’nın 2., 10., 35., 36. ve 56. maddeleriyle birlikte değerlendirilmelidir.
Hukuk Devleti ve Hukuki Güvenlik İlkesi Açısından
Anayasa’nın 2. maddesi uyarınca Türkiye Cumhuriyeti bir hukuk devletidir. Hukuk devleti ilkesinin doğal sonucu olan hukuki güvenlik ve belirlilik ilkeleri, bireylerin devlet karşısında öngörülebilir bir hukuk düzeni içinde yaşamasını güvence altına alır.
İmar Affı / Barışı kapsamında verilen Yapı Kayıt Belgeleri, bireylere “mevcut yapılarını yıkım tehdidinden kurtarma” imkânı tanımıştır. Ancak bu belge, kalıcı bir imar hakkı yaratmadığından, vatandaşların mülkiyet hakkı üzerinde geçici bir güvence sağlar. Dolayısıyla, belge verilmesinin ardından idare tarafından iptal veya geçersizlik kararı verilmesi, hukuk devleti ilkesinin bir yansıması olarak yalnızca usulsüzlük veya gerçeğe aykırılık tespitine dayanmalıdır.
Danıştay’ın çeşitli daire kararlarında (özellikle 6. Daire, E.2019/5400, K.2021/2543) vurgulandığı üzere, “idarenin iptal yetkisi sınırsız değildir; ölçülülük ve orantılılık ilkeleri çerçevesinde kullanılmalıdır.” Bu yaklaşım, hukuki güvenliğin idarenin keyfi uygulamalarına karşı bir denge unsuru olduğunu ortaya koymaktadır.
Mülkiyet Hakkı ve Anayasa’nın 35. Maddesi
Anayasa’nın 35. maddesi, mülkiyet hakkını temel bir hak olarak güvence altına alır. Bu hakkın sınırlandırılması yalnızca kamu yararı amacıyla ve kanunla mümkündür. İmar Barışı düzenlemesi, ruhsatsız yapıların maliklerine belirli koşullarda mülkiyet güvencesi sağlaması bakımından, mülkiyet hakkının “koruyucu” bir aracıdır.
Ancak aynı zamanda, bu hak mutlak değildir. Yapı Kayıt Belgesi’nin mülkiyeti tamamen meşrulaştırmadığı, yalnızca idari yaptırımları ortadan kaldırdığı göz önüne alındığında; mülkiyet hakkı, planlama ve şehircilik ilkeleri ile dengelenmektedir.
Anayasa Mahkemesi’nin 2021/20 E., 2022/84 K. sayılı kararı, bu dengeyi açık biçimde ortaya koymuştur. Kararda, “3194 sayılı Kanun’un Geçici 16. maddesinde yer alan beş yıllık dava açma süresi, mülkiyet hakkına ölçüsüz bir müdahale teşkil etmemektedir; zira düzenleme, hem idarenin istikrarını hem de bireylerin mülkiyet güvenliğini sağlamayı amaçlamaktadır” denilmiştir. Mahkeme ayrıca, dava süresinin makul bir süreyle sınırlandırılmasının hukuki belirlilik ilkesinin gereği olduğuna dikkat çekmiştir.
Mahkemeye Erişim Hakkı (Anayasa m.36)
İmar Barışı uygulamalarında en çok tartışılan konulardan biri, Yapı Kayıt Belgesi iptali veya başvurunun reddi hallerinde dava açma süresinin hangi tarihten itibaren başlayacağıdır. Anayasa’nın 36. maddesi, herkesin yargı mercileri önünde iddia ve savunma hakkına sahip olduğunu düzenler.
Bu bağlamda, Danıştay İçtihadı Birleştirme Kurulu’nun 1970 tarihli kararı (E:1969/6, K:1970/5) ile Anayasa Mahkemesi’nin Ali Sayıcı ve Diğerleri (2014/17738, 08.11.2017) kararı birlikte değerlendirildiğinde, dava süresinin başlaması için tebliğ şartı aranması gerektiği açıktır.
Anayasa Mahkemesi, söz konusu kararında “kişinin dava açma süresinin başladığından haberdar olmamasına rağmen sürenin işletilmesinin, mahkemeye erişim hakkını aşırı biçimde zorlaştırdığını” vurgulamıştır. Bu nedenle, Yapı Kayıt Belgesi iptaline ilişkin kararların ilgililere usulüne uygun biçimde tebliğ edilmeden dava süresinin işlemeye başlaması, hak arama özgürlüğüyle bağdaşmamaktadır.
Bu yaklaşım, Danıştay’ın yakın tarihli kararlarında da benimsenmiştir (D6D, E.2020/2879, K.2022/3141). Danıştay’a göre, Yapı Kayıt Belgesi’nin iptali veya reddine ilişkin işlemler bireysel nitelikte olup, ilanla değil, yazılı tebliğ ile ilgililere bildirilmelidir.
Anayasa’nın 56. Maddesi Bağlamında Çevre ve Kamu Yararı Dengesi
İmar Barışı, şehir planlaması ve çevre koruma ilkeleri bakımından da tartışmalıdır. Anayasa’nın 56. maddesi, “herkesin sağlıklı ve dengeli bir çevrede yaşama hakkına sahip olduğunu” ve devletin bu hakkı koruma yükümlülüğünü düzenler.
Bu kapsamda, Yapı Kayıt Belgeleri çevre hakkını zedeleyecek şekilde yorumlanmamalıdır. Belge, kaçak yapıların meşrulaştırılması aracı değil, mevcut yapıların dönüştürülmesi ve iyileştirilmesi için bir fırsat olarak görülmelidir.
Danıştay 14. Dairesi’nin 2020/3364 E., 2021/789 K. sayılı kararında da vurgulandığı üzere, “imar affı veya barışı uygulamaları, çevre hakkını ortadan kaldıracak veya imar planlarının kamu yararına dayalı yapısını zayıflatacak biçimde yorumlanamaz.”
Ölçülülük İlkesi ve İdarenin Sorumluluğu
Anayasa Mahkemesi’nin ve Danıştay’ın ortak yaklaşımı, İmar Barışı kapsamındaki işlemlerde ölçülülük ilkesinin korunması gerektiği yönündedir. Ölçülülük, idarenin müdahalesinin amaca uygun, gerekli ve orantılı olmasını zorunlu kılar.
Bu bağlamda, Yapı Kayıt Belgesi’nin iptali kararlarında idare yalnızca “kanuni dayanak”la değil, aynı zamanda “somut delil” ve “tehlike tespiti” ile hareket etmelidir. Aksi halde iptal işlemi yetki, şekil veya sebep yönünden hukuka aykırı hale gelir.
Yargı mercileri, bu tür işlemleri denetlerken yalnızca mevzuata değil; Anayasa’nın 36. ve 35. maddelerindeki hak arama ve mülkiyet güvencelerine de dayanmakta, böylece birey–idare dengesi yeniden kurulmaktadır.
