İfraz ve Tevhit

İmar Planlarının Uygulanmasında İfraz ve Tevhit

İmar hukukunda imar planlarının hazırlanması, planlama sürecinin yalnızca normatif aşamasını ifade eder. Asıl hukuki ve fiili sonuçlar, imar planlarının uygulanması aşamasında, imar planlarının uygulanmasında ifraz ve tevhit işlemleri gibi araçların rolü ile ortaya çıkar. Bu uygulama süreci, idare hukukunun temel ilkeleri çerçevesinde yürütülmekte olup; bireysel mülkiyet hakkı ile kamu yararı arasında hassas bir denge kurulmasını gerektirir. Bu dengenin sağlanabilmesi amacıyla 3194 sayılı İmar Kanunu’nda, imar planlarının uygulanmasına yönelik çeşitli araçlar öngörülmüştür.  Bu araçlar arasında kamulaştırma, arazi ve arsa düzenlemesi (parselasyon) ile ifraz ve tevhit işlemleri yer almaktadır.

İfraz ve tevhit işlemleri, malik talebine dayalı olarak gerçekleştirilir. Bu yönüyle ifraz ve tevhit, mülkiyet hakkına, tek taraflı olarak doğrudan ve ağır bir müdahale içermez. Ancak, ifraz ve tevhit işlemleri esas itibarıyla 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 15. ve 16. maddelerinde düzenlenmiş olup, sadece bu yönde talepte bulunulması, idarenin bu talebi kabul edeceği anlamına gelmemektedir. İfraz ve tevhit işlemleri, imar planlarına, şehircilik ilkelerine ve kamu yararına uygun olmak zorundadır. Bu nedenle imar uygulamalarında ifraz ve tevhit taleplerinin hukuka uygunluğunun değerlendirilmesi, çoğu zaman uzmanlık gerektirmekte ve bu nedenle kişiler imar avukatından destek almaktadır. İmar planlarının uygulanmasında ifraz ve tevhit işlemleri, dikkatle ele alınmalıdır.

İfraz Nedir?

İfraz, bir taşınmazın malik veya maliklerinin talebi üzerine, birden fazla parsele bölünmesi işlemidir. İfraz işlemi sonucunda ortaya çıkan her bir parsel, ayrı bir tapu sicil kaydına konu olmakta ve bağımsız mülkiyet konusu haline gelmektedir.

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 15. maddesi uyarınca, imar planlarında yol, meydan, park, yeşil alan ve benzeri umumi hizmetlere ayrılan alanlara rastlayan taşınmaz kısımlarının ifrazına izin verilmemektedir. Bu hüküm, imar hukukunun temel ilkelerinden biri olan plan bütünlüğünün korunması ilkesinin doğal bir sonucudur. Zira imar planlarının uygulanmasında, kamu hizmetlerine ayrılan alanların bireysel işlemlerle etkisiz hale getirilmesi mümkün değildir.

İfraz işleminin temel amacı, imar planlarında öngörülen yapılaşma düzeninin bireysel taşınmazlar üzerinde sağlıklı biçimde uygulanmasını sağlamaktır. Bu amaç, idare hukukunun kamu yararı ilkesiyle doğrudan bağlantılıdır. Malik talebi bulunmasına rağmen, kamu yararını zedeleyen veya plan bütünlüğünü bozan ifraz taleplerinin reddedilmesi, idarenin takdir yetkisi kapsamında değerlendirilecektir.

Zira, ifraz işlemi, her ne kadar malik talebine dayansa da, idarenin bu talebi kabul etme zorunluluğu bulunmamaktadır. İdare, ifraz talebini; şehircilik ilkeleri, plan kararları, yapılaşma koşulları ve kamu yararı çerçevesinde değerlendirmekle yükümlüdür.

İfraz işlemi, bir idari işlem niteliği taşır. Bu nedenle ifraz işlemi tesis edilirken; yetki, şekil, sebep, konu ve maksat unsurlarının tamamının hukuka uygun olması gerekir. Yetkili olmayan bir makam tarafından yapılan ifraz işlemleri, yetki unsuru yönünden; plan hükümlerine aykırı yapılan ifraz işlemleri ise konu ve maksat unsurları yönünden hukuka aykırıdır.

Parselasyonu Yapılmış Planlı Alanlarda İfraz Nasıl Yapılır?

Parselasyonu yapılmış planlı alanlarda ifraz işlemleri, son derece sınırlı bir uygulama alanına sahiptir. Zira bu tür alanlarda, imar planı kararları parselasyon planı ile somutlaştırılmış ve imar parselleri oluşturulmuştur. Bu aşamadan sonra yapılacak her ifraz işlemi, mevcut parselasyon planını dolanma sonucunu doğurabilecek nitelikte değerlendirilir.

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 15. maddesi uyarınca, parselasyonu tamamlanmış alanlarda yapılacak ifraz işlemlerinin, parselasyon planına uygun olması zorunludur. Bu şartın ihlali, eşitlik ilkesinin ve plan bütünlüğünün zedelenmesine yol açar. Bu nedenle uygulamada, parselasyonu yapılmış alanlarda ifraz talepleri çoğu zaman reddedilmektedir.

Plansız Alanlarda İfraz Nasıl Yapılır?

Plansız alanlarda ifraz işlemleri, Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği hükümlerine tabidir. Bu alanlarda ifraz yapılabilmesi için asgari parsel büyüklüğü, yol cephesi ve tarımsal bütünlüğün korunması gibi kriterler dikkate alınır. Özellikle tarım arazilerinde ifraz işlemleri, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu hükümleriyle de sınırlanmıştır.

Plansız alanlarda ifraz işlemleri değerlendirilirken, imar hukukunun yanı sıra tarım politikaları ve kamu yararı ilkesi de belirleyici rol oynamaktadır.

Tevhit Nedir?

Tevhit, birden fazla parselin birleştirilerek tek bir parsel haline getirilmesi işlemidir. Uygulamada “birleştirme” olarak da adlandırılan tevhit işlemi, genellikle kişinin mülkiyetinden sağlayacağı faydayı en üst noktaya çıkartmak için ortaya daha büyük bir yapı çıkartılması, parselin biçiminde değişikliğe gidilmesi veya imar planında belirtilen ancak somut durumda mevcut olmayan yapılaşma koşullarının sağlanabilmesi amacıyla yapılmaktadır. Ancak tevhit işlemi, parselasyon yerine geçecek şekilde uygulanamaz.

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 16. maddesi, imar planına uygun olmak kaydıyla parsellerin tevhit edilebileceğini hüküm altına almıştır. Ancak tevhit işlemi, yalnızca parsellerin fiziksel olarak birleştirilmesi anlamına gelmemekte; aynı zamanda tapu sicilinde mevcut mülkiyet yapısının sona erdirilerek yeni bir mülkiyet yapısının kurulmasını da içermektedir.

Bu nedenle de tevhit için tıpkı ifraz gibi mülkiyet sahibinin rıza şartı aranır. Maliklerce talep ve rızası bulunulmaksızın yapılan hukuka aykırı olacaktır. Ayrıca, taşınmaz üzerinde ipotek, rehin veya haciz gibi ayni ya da şahsi haklar mevcutsa, bu hak sahiplerinin de rızasının bulunması gereklidir. Aksi halde tesis edilen tevhit işlemleri yine hukuka aykırı hale gelecektir.

Parselasyonu Yapılmış Planlı Alanlarda Tevhit Nasıl Yapılır?

Parselasyonu yapılmış alanlarda tevhit işlemleri de, parselasyon planına uygunluk şartına tabidir. Tevhit sonucu oluşacak parselin, yapılaşma koşulları bakımından imar planı ve parselasyon planı ile uyumlu olması gerekir. Aksi halde tevhit işlemi, plan kararlarını etkisiz hale getiren bir araç haline dönüşür.

Danıştay kararlarında, parselasyonu tamamlanmış alanlarda yapılan ve fiilen yeni imar parselleri oluşturan tevhit işlemleri, parselasyon yetkisinin hukuka aykırı biçimde kullanılması olarak değerlendirilmekte ve iptal edilmektedir.

Plansız Alanlarda Tevhit Nasıl Yapılır?

Plansız alanlarda tevhit işlemleri, çoğu zaman tarımsal arazilerin daha verimli kullanılmasını sağlamak amacıyla kabul edilmektedir. Ancak tevhit sonucu oluşacak parselin ileride yapılacak imar planlarına uygunluğu da idare tarafından gözetilmektedir. Bu nedenle plansız alanlarda tevhit işlemleri de mutlak bir serbestliğe tabi değildir.

İfraz ve Tevhitin Parselasyondan Farkı Nedir?

İfraz ve tevhit işlemleri ile parselasyon arasındaki temel fark, işlemlerin hukuki niteliğinden kaynaklanmaktadır. İfraz ve tevhit, malik talebine dayanan rıza işlemlerken; parselasyon, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi uyarınca idarenin re’sen yaptığı cebri bir uygulamadır. Parselasyon işlemleri, mülkiyetin yeniden dağıtılmasını ve düzenleme ortaklık payı kesintisini içerir.

Bu nedenle ifraz ve tevhit işlemleri, parselasyonun yerine geçemez ve onun amaçları doğrultusunda kullanılamaz.

Sit Alanları ile Kıyı ve Orman Alanlarında İfraz ve Tevhit Yapılır Mı?

Sit alanları, kıyı alanları ve orman alanları, özel koruma rejimlerine tabi alanlardır. Bu alanlarda ifraz ve tevhit işlemleri, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun yanı sıra 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu, 3621 sayılı Kıyı Kanunu ve 6831 sayılı Orman Kanunu hükümlerine tabidir.

Sit alanlarında, koruma kurulu kararı olmaksızın ifraz ve tevhit yapılması mümkün değildir. Kıyı ve orman alanlarında ise mülkiyet ve yapılaşma rejimi son derece sınırlı olup, ifraz ve tevhit işlemleri çoğu zaman tamamen yasaklanmıştır. Bu alanlarda yapılacak her türlü imar işlemi, ciddi hukuki riskler barındırdığından mutlaka uzman bir imar avukatı tarafından değerlendirilmelidir.

İfraz ve Tevhit Talebinin Reddine Karşı İptal Davası

İmar hukukunda ifraz ve tevhit işlemleri, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 15 ve 16. maddelerinde düzenlenen, malik talebine dayalı idari işlemlerdir. İfraz veya tevhit talebinin idarece reddedilmesi, ilgilinin hukuki durumunu doğrudan etkileyen kesin ve icrai bir idari işlem niteliğindedir. Bu nedenle ifraz ve tevhit talebinin reddi, idari yargı denetimine tabidir.

İdare, ifraz veya tevhit taleplerini değerlendirirken takdir yetkisine sahip olmakla birlikte, bu yetki sınırsız değildir. Ret kararının; imar planı hükümlerine, şehircilik ilkelerine, kamu yararına ve ölçülülük ilkesine dayanması gerekir. Gerekçesiz, soyut ifadelerle veya benzer durumdaki taşınmazlar arasında eşitlik ilkesini ihlal edecek şekilde tesis edilen ret kararları hukuka aykırı kabul edilmektedir. Bu tür durumlarda, ret işlemine karşı 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca 60 gün içinde iptal davası açılması mümkündür.

Hukuka Aykırı Yapılan İfraz ve Tevhit İşlemlerine Karşı İptal Davası

İfraz ve tevhit işlemleri yalnızca talebin reddi halinde değil, işlemin kabul edilerek uygulanması durumunda da hukuka aykırı olabilir. Uygulamada, imar planına veya parselasyon planına aykırı şekilde tesis edilen ifraz ve tevhit işlemleri, malik muvafakati bulunmaksızın yapılan birleştirmeler ya da ifraz ve tevhit yoluyla fiilen parselasyon yapılması, sık karşılaşılan hukuka aykırılık hallerindendir. Bu tür işlemler, hem işlemden doğrudan etkilenen maliklerin hem de menfaati ihlal edilen üçüncü kişilerin dava açma hakkını doğurur.

İmar hukuku ve idare hukuku ilkeleri gereği, ifraz ve tevhit işlemlerinin plan bütünlüğünü bozacak, kamu yararını zedeleyecek veya mülkiyet hakkını ölçüsüz biçimde sınırlayacak şekilde kullanılması mümkün değildir. Yetki, sebep, konu veya maksat unsurları yönünden hukuka aykırılık taşıyan ifraz ve tevhit işlemleri, idari işlemin iptali davasına konu edilebilir. Bu kapsamda açılacak davalarda, idari yargı işlemin hukuka uygunluğunu denetleyerek, hukuka aykırı bulunan ifraz ve tevhit işlemlerinin iptaline karar verebilmektedir.

İmar planlarının uygulanmasında ifraz ve tevhit işlemleri; imar planı hükümleri, şehircilik ilkeleri, parselasyon rejimi ve kamu yararı dengesi gözetilmeden tesis edildiğinde, ciddi hak kayıplarına ve uzun süren yargı süreçlerine yol açabilmektedir. Uygulamada, ifraz ve tevhit taleplerinin reddi, hukuka aykırı şekilde kabul edilmesi ya da bu işlemler yoluyla fiilen parselasyon yapılması sıkça idari dava konusu olmaktadır. Bu nedenle ifraz ve tevhit işlemlerinin hukuka uygunluğunun değerlendirilmesi, sürecin başından itibaren özellikle imar hukuku alanında hizmet veren bir avukat tarafından ele alınmalıdır. İmar planına aykırı uygulamalar, parselasyon sorunları, ifraz ve tevhit iptal davaları ile kamulaştırma ve imar uyuşmazlıklarına ilişkin her aşamada avukatlık hizmeti almak, mülkiyet hakkının etkin biçimde korunmasını sağlar. İmar hukuku kapsamında karşılaştığınız tüm hukuki sorunlarda, somut duruma özgü değerlendirme ve etkin dava stratejileri için bizimle iletişime geçebilirsiniz.