Düzenleme Ortaklık Payı DOP Kesintisi ve İtiraz

Düzenleme Ortaklık Payı DOP Kesintisi ve İtiraz

İmar uygulamaları, şehirlerin planlı ve düzenli gelişimini sağlamak amacıyla yürütülen teknik ve hukuki süreçlerdir. Ancak bu süreçler, çoğu zaman arsa, arazi ve tarla maliklerinin mülkiyet haklarını doğrudan etkileyen sonuçlar doğurur. Bu sonuçların başında ise Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) gelmektedir.

Özellikle imar planlarının uygulanması sırasında yapılan parselasyon işlemleri, taşınmazların yüzölçümünde azalma meydana getirebilmekte; bu durum arsa, arazi ve tarla sahipleri açısından ciddi hak kayıplarına yol açabilmektedir. Bu nedenle DOP kavramının hukuki çerçevesi, amacı, oranı ve itiraz yollarının doğru anlaşılması önemlidir. Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) Kesintisi ve İtiraz konularında hak kaybı yaşamamanız ve süreci doğru yürütmek için imar hukuku alanında uzman imar avukatı yada imar danışmanlarından bilgi almanız büyük önem taşır.

Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) Nedir?

Düzenleme Ortaklık Payı (DOP), imar planlarının uygulanması sırasında, düzenlemeye giren arsa, arazi ve tarlalardan, kamusal alan ihtiyacının karşılanması amacıyla yapılan bedelsiz alan kesintisini ifade eder.

İmar planı yapılan bir bölgede; yol, meydan, park, yeşil alan, çocuk bahçesi, otopark, okul alanı ve ibadet alanı gibi kamu hizmetlerine ayrılması gereken alanlar ortaya çıkar. Bu alanların tamamının kamulaştırma yoluyla elde edilmesi, idare açısından hem zaman hem de maliyet bakımından ciddi yükler doğurur. İşte bu noktada DOP mekanizması devreye girer.

DOP sayesinde:

• İdare, kamulaştırma yapmaksızın belirli kamu alanlarını elde eder.
• İmar planı fiilen uygulanabilir hale gelir.
• Arsa, arazi ve tarla düzenli imar parsellerine dönüştürülür.

Ancak DOP, sınırsız bir kesinti yetkisi anlamına gelmez. DOP uygulaması, imar mevzuatıyla sıkı şekilde sınırlandırılmıştır ve mülkiyet hakkına ölçülü bir müdahale olarak kabul edilmektedir.

DOP Oranı Nasıl Hesaplanır?

Düzenleme Ortaklık Payı uygulanırken en çok tartışılan husus, kesinti oranıdır.

Mevzuata göre:

• DOP oranı, düzenlemeye giren arsa, arazi veya tarlanın düzenleme öncesi yüzölçümünün en fazla %45’ı olabilir.
• Bu oran üst sınırdır; her imar uygulamasında mutlaka %45 kesinti yapılması zorunlu değildir.

Uygulamada dikkat edilmesi gereken temel ilkeler şunlardır:

• DOP, düzenleme alanındaki tüm parsellerden eşit oranda kesilmelidir.
• Aynı taşınmazdan birden fazla kez DOP kesilmesi hukuka aykırıdır.
• Daha önce imar uygulaması görmüş ve DOP kesilmiş bir arsa veya tarladan yeniden DOP alınamaz.

Bu ilkelerin ihlali hâlinde yapılan imar uygulaması, idari yargı denetimine açık hale gelir.

Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) Niçin Kesilir?

Uygulamada DOP kavramı, sıklıkla arsa ve arazi düzenlemesi ile karıştırılmaktadır. Oysa bu iki kavram aynı değildir.

• Arsa ve arazi düzenlemesi, imar planının uygulanması için yapılan bütün teknik ve hukuki işlemleri kapsar.
• DOP, bu sürecin yalnızca bir unsurudur.

Arsa ve arazi düzenlemesi sürecinde;

• parseller birleştirilebilir,
• yeniden bölünebilir,
• konumları değiştirilebilir,
• imar adaları oluşturulabilir.

Bu işlemler, özellikle tarla vasfındaki taşınmazların imara girmesi sürecinde büyük önem taşır.

DOP’un kesilme nedeni, kamu yararının sağlanmasıdır. Ancak bu kamu yararı soyut değil, somut imar ihtiyaçlarına dayanmaktadır. Kamu yararı amacı dışında yapılacak DOP kesintisi, yapılan arsa ve arazi düzenlemesi (18 uygulaması / Parselasyon) işlemini amaç unsuru yönünden sakatlayacaktır.

DOP kesintisinin başlıca amaçları şunlardır:

• İmar planında öngörülen yol ve ulaşım alanlarının oluşturulması
• Park, yeşil alan ve sosyal donatı alanlarının kamuya kazandırılması
• Eğitim ve ibadet alanlarının plan doğrultusunda elde edilmesi
• Arsa ve arazilerin imar parseli niteliği kazanması

İmar uygulaması sonucunda, düzensiz tarla veya arazi niteliğindeki taşınmazlar:

• yapılaşmaya elverişli arsa haline gelir,
• altyapı ve ulaşım imkanlarına kavuşur,
• ekonomik değer kazanır.

Bu değer artışının karşılığı olarak, taşınmazlardan sınırlı bir oranda DOP kesintisi yapılması hukuken mümkün kabul edilmiştir. Ancak bu kabul, ölçülülük ve eşitlik ilkesine bağlıdır.

DOP Kesintisine Nasıl İtiraz Edilir?

DOP’a itiraz genellikle şu durumlarda gündeme gelir:

• DOP oranının yasal sınırı aşması
• Aynı arsa, arazi veya tarladan ikinci kez DOP kesilmesi
• DOP kesintisinin eşit ve orantılı yapılmaması
• DOP’un, mevzuatta sayılmayan amaçlarla kullanılması
• İmar uygulamasının yetkisiz idare tarafından yapılması
• Düzenleme alanının keyfi veya hatalı belirlenmesi

Bu hallerde, DOP kesintisini içeren parselasyon işleminin iptali için İdare Mahkemelerinde dava açılabilir.

DOP İptal Davası ve İdari Yargı Süreci

DOP iptal davalarında genellikle;

• İmar planları,

• Parselasyon planları,

• Dağıtım ve tahsis cetvelleri,

• DOP hesaplama tabloları,

• Teknik bilirkişi raporları , birlikte değerlendirerek sonuca ulaşılmaktadır.    DOP iptal davaları, doğrudan mülkiyet hakkını ilgilendiren uyuşmazlıklar olduğundan, her somut olayın kendi özel koşulları çerçevesinde değerlendirilmesi ve mevzuat ile yargı içtihatlarının birlikte ele alınması gerekmektedir. DOP kesintilerinin; kamu yararı amacıyla, ölçülülük ilkesine uygun ve eşitlik ilkesini zedelemeyecek şekilde yapılıp yapılmadığı belirleyici olmaktadır