Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, emlak ve gayrimenkul alanında uygulamada sıkça karşılaşılan, tarafların ileride bir taşınmaz satışını yapmayı karşılıklı olarak taahhüt ettikleri hukuki bir ön sözleşmedir. Bu sözleşme kurulduğunda taşınmazın mülkiyeti hemen devredilmez; ancak satıcı, belirli ya da belirlenebilir bir gayrimenkulü gelecekte resmi satış işlemiyle devretme borcu altına girerken, alıcı da bu satışın yapılmasını isteme hakkını kazanır.

Özellikle emlak işlemlerinde tapu devrinin hemen gerçekleştirilemediği ya da taşınmaz üzerinde hukuki, idari veya fiili engellerin bulunduğu durumlarda, tarafların iradelerini güvence altına almak amacıyla taşınmaz satış vaadi sözleşmesine başvurulduğu görülmektedir. Emlak işlemlerinde ciddi sonuçlar doğuran ve mutlaka dikkatle hazırlanması gereken önemli bir sözleşme türüdür.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi; arsa payı karşılığı inşaat projelerinde, lansman satışlarında, henüz kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmamış yapılarda, miras ortaklığına konu gayrimenkullerde ya da paylı ve elbirliği mülkiyetine tabi emlaklarda sıklıkla karşılaşılan bir sözleşme türüdür.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin hukuken geçerli olabilmesi için noter tarafından resmi şekilde düzenlenmesi zorunludur; bu şekil şartına uyulmaksızın yapılan sözleşmeler kural olarak hukuki sonuç doğurmaz. Satış vaadinden doğan hakkın tapu siciline şerh edilmesi halinde ise, alıcının hakkı yalnızca sözleşmenin tarafına karşı değil, üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir hale gelir. Bu durum, gayrimenkul yatırımlarında hukuki güvenliği artıran önemli bir koruma mekanizmasıdır. Zira, satış vaadine rağmen asıl satış sözleşmesinin yapılmaması halinde, somut olayın özelliklerine göre tapu iptali ve tescil davası açılması da mümkün olabilir.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Unsurları Nelerdir?

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin kurulabilmesi için tarafların ileride bir taşınmaz satış sözleşmesi yapma konusunda karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanında bulunmaları gerekir. Bu irade beyanı, mutlaka noter tarafından resmi şekilde düzenlenmeli ve sözleşmeye konu gayrimenkul belirli ya da belirlenebilir olmalıdır. Ayrıca satışa konu emlak üzerinde satış vaadinde bulunan kişinin tasarruf yetkisinin bulunması, tarafların fiil ehliyetine sahip olması ve satış bedelinin kararlaştırılması da sözleşmenin asli unsurları arasında yer alır. Bu unsurlardan birinin eksikliği halinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi hukuken geçerli kabul edilmez ve taraflar arasında bağlayıcı bir borç ilişkisi doğmaz.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Geçerlilik Şartları Nelerdir?

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerli kabul edilebilmesi için öncelikle sözleşmenin noter tarafından resmi şekilde düzenlenmesi gerekir. Resmi şekil bu sözleşme bakımından yalnızca bir ispat aracı değil, doğrudan geçerlilik şartıdır ve noter huzurunda düzenlenmeyen satış vaadi sözleşmeleri kural olarak hukuki sonuç doğurmaz. Bunun yanında sözleşmenin taraflarının fiil ehliyetine sahip olmaları, yani ayırt etme gücüne sahip, ergin ve kısıtlı olmamaları da zorunludur. Tarafların ileride bir taşınmaz satış sözleşmesi yapma konusunda karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanında bulunmaları gerekir; bu irade beyanı satış vaadine ilişkin esaslı unsurları kapsamalıdır. Satış vaadine konu olan taşınmazın belirli ya da belirlenebilir olması da geçerlilik şartları arasında yer alır. Taşınmazın tapu kayıtlarına birebir uygun şekilde tanımlanması zorunlu olmamakla birlikte, ifa aşamasında hangi gayrimenkulün devredileceğinin tereddüde yer vermeyecek biçimde tespit edilebilir olması gerekir. Satış bedelinin kararlaştırılması da taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin vazgeçilmez unsurlarındandır; bedelin belirli bir miktar olarak gösterilmesi ya da belirlenmesini mümkün kılacak ölçütlerin sözleşmede yer alması şarttır. Ayrıca sözleşmenin konusu hukuka, ahlaka ve kamu düzenine aykırı olmamalı, edimin ifası objektif olarak imkansız olmamalıdır. Bu geçerlilik şartlarından birinin eksik olması halinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi hukuken geçersiz sayılır ve taraflar arasında bağlayıcı bir borç ilişkisi kurulmaz.

 

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesine Cezai Şart Bağlanabilir Mi?

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesine cezai şart bağlanması, emlak ve gayrimenkul hukukunda kural olarak mümkündür. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi borçlandırıcı nitelikte bir ön sözleşme olduğundan, taraflar ileride yapılacak gayrimenkul satışının gerçekleşmesini teminat altına almak amacıyla cezai şart kararlaştırabilirler. Bu cezai şart genellikle satıcının asıl satış sözleşmesini yapmaktan kaçınması, satışın gecikmesi ya da taraflardan birinin sözleşmeye aykırı davranması halinde devreye girecek şekilde düzenlenir ve gecikmenin yaşandığı zaman yönünden para ödenmesi öngörülür. Emlak uygulamalarında cezai şart, tarafları sözleşmeye bağlı kalmaya zorlayan ve caymayı ekonomik olarak zorlaştıran bir araç olarak öne çıkar.

Ancak cezai şartın geçerli olabilmesi için, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin kendisinin hukuken geçerli olması gerekir; noter tarafından resmi şekilde düzenlenmemiş bir satış vaadine bağlanan cezai şart da kural olarak geçersiz sayılır. Bununla birlikte cezai şartın miktarı fahiş olmamalı, dürüstlük kuralına aykırı sonuçlar doğurmamalıdır. Gayrimenkul satış vaadinin ifasının objektif olarak imkansız hale geldiği durumlarda ya da sözleşmenin hukuken geçersiz olduğu hallerde cezai şart talep edilmesi de mümkün olmayabilir.

Yargı uygulamasında, cezai şartın emlak satış vaadinin asli edimi olan satış sözleşmesini yapma borcuna bağlı olduğu ve bu borcun ihlali halinde talep edilebileceği kabul edilmektedir. Bu nedenle taşınmaz satış vaadi sözleşmesine cezai şart bağlanması mümkündür; ancak cezai şartın kapsamı, miktarı ve uygulanma koşulları her somut gayrimenkul ilişkisinde dikkatle değerlendirilmelidir.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesine Uyulmaması Halinde Dava Açılabilir Mi?

 

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesine uyulmaması halinde emlak ve gayrimenkul hukukunda dava açılması mümkündür. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, taraflara ileride bir gayrimenkul satış sözleşmesi yapma borcu yükleyen bağlayıcı bir ön sözleşme niteliği taşıdığından, bu borca aykırı davranılması hukuki yaptırımları da beraberinde getirir. Satıcının, satış vaadine rağmen asıl satış işlemini yapmaktan kaçınması ya da taşınmazı sözleşmeye aykırı şekilde üçüncü bir kişiye devretmesi halinde, alıcının dava yoluna başvurma hakkı doğar.

Emlak satışları ve gayrimenkul uygulamasında en sık karşılaşılan durumlardan biri, satış vaadine konu gayrimenkulün, vaat alacaklısı dışında bir üçüncü kişiye satılmasıdır. Bu halde, satış vaadi sözleşmesi noter tarafından resmi şekilde düzenlenmiş ve hukuken geçerli ise, alıcı tarafından tapu iptali ve tescil davası açılması mümkündür.

Tapu iptali ve tescil davası ile, satış vaadine aykırı olarak üçüncü kişi adına yapılan tapu kaydının iptali ve taşınmazın alıcı adına tescili talep edilir. Özellikle emlak satış vaadinden doğan hakkın tapu siciline şerh edilmiş olması halinde, bu hak üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir ve gayrimenkulü sonradan edinen kişinin iyi niyet iddiası kural olarak korunmaz.

Satış vaadi tapuya şerh edilmemiş olsa bile, üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunun ispatlanması halinde yine tapu iptali ve tescil davası açılabilmesi mümkündür. Eğer somut olayda tapu iptali ve tescil talebinin koşulları oluşmamışsa, emlak satış vaadine aykırılık nedeniyle uğranılan zararlar için tazminat davası ya da sözleşmede kararlaştırılmışsa cezai şart talebi de gündeme gelebilir. Ancak hangi dava türünün açılacağı, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin geçerliliği, tapuya şerh durumu ve üçüncü kişinin iyi ya da kötü niyeti gibi unsurlar birlikte değerlendirilerek belirlenir. Bu nedenle taşınmaz satış vaadi sözleşmesine uyulmaması halinde her durumda otomatik olarak aynı dava açılmaz; ancak özellikle taşınmazın vaat alacaklısı dışında bir üçüncü kişiye satılması durumunda, emlak ve gayrimenkul ilişkisine dayalı olarak tapu iptali ve tescil davası açılması hukuken mümkün ve sık uygulanan bir yoldur.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tapu devri sağlar mı?

Hayır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi emlak ve gayrimenkul alanında bir ön sözleşmedir ve tek başına tapu devri sağlamaz. Bu sözleşme ile mülkiyet geçmez, yalnızca ileride satış yapılmasını talep etme hakkı doğar.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi noter dışında yapılabilir mi?

Hayır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin hukuken geçerli olabilmesi için mutlaka noter tarafından resmi şekilde düzenlenmesi gerekir. Noter dışında yapılan satış vaadi sözleşmeleri kural olarak hukuki sonuç doğurmaz.

Satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilmezse ne olur?

Satış vaadi tapuya şerh edilmezse, alıcının hakkı yalnızca sözleşmenin karşı tarafına karşı ileri sürülebilir. Ancak şerh bulunmaması, üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunun ispatı halinde tapu iptali ve tescil davası açılmasına engel değildir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi üçüncü kişileri bağlar mı?

Satış vaadinden doğan hak tapu siciline şerh edilmişse, bu hak üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir. Bu durumda gayrimenkulü sonradan satın alan kişinin iyi niyet iddiası korunmaz.

Satış vaadine konu gayrimenkul başkasına satılırsa ne yapılabilir?

Satış vaadine aykırı şekilde gayrimenkulün üçüncü bir kişiye satılması halinde, şartları varsa tapu iptali ve tescil davası açılabilir. Şerh varsa dava daha güçlü hale gelir, şerh yoksa üçüncü kişinin kötü niyeti ispatlanmalıdır.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesine cezai şart konulabilir mi?

Evet. Emlak ve gayrimenkul uygulamasında taşınmaz satış vaadi sözleşmesine cezai şart bağlanması mümkündür. Ancak cezai şartın geçerli olabilmesi için sözleşmenin kendisinin de hukuken geçerli olması gerekir.

Cezai şart her durumda talep edilebilir mi?

Hayır. Sözleşme geçersizse veya satışın yapılması objektif olarak imkansız hale gelmişse cezai şart talep edilemeyebilir. Ayrıca cezai şartın fahiş olmaması ve dürüstlük kuralına aykırı sonuç doğurmaması gerekir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesine uyulmazsa hangi davalar açılabilir?

Somut olayın özelliklerine göre tapu iptali ve tescil davası, tazminat davası veya sözleşmede kararlaştırılmışsa cezai şart talebiyle dava açılması mümkündür. Hangi davanın açılacağı emlak ve gayrimenkul ilişkisinin niteliğine göre belirlenir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi hangi durumlarda daha sık kullanılır?

Arsa payı karşılığı inşaat projelerinde, lansman satışlarında, kat irtifakı kurulmamış yapılarda, miras ortaklığına konu gayrimenkullerde ve paylı veya elbirliği mülkiyetine tabi emlaklarda sıklıkla kullanılır.

 

 

 

 

 

 

*Not: Bu blogda yer alan yazılar, yayımlandıkları tarih itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuat ve yargı kararları esas alınarak hazırlanmış olup yalnızca genel bilgilendirme amacı taşımaktadır. Yazıların yayımlandığı tarihten sonra mevzuatta, uygulamada veya yargı içtihatlarında meydana gelebilecek değişikliklerden dolayı herhangi bir sorumluluk kabul edilmez. Somut olaylar bakımından hukuki değerlendirme ve danışmanlık için bir avukata başvurulması tavsiye edilir.