Arsa ve Arazi Düzenlemesi | İmar Kanunu 18. Madde

İmar Kanunu 18. Madde Uygulaması Nedir?

Kentlerin planlı büyüyebilmesi için imar planı yapmak tek başına yeterli değildir. Planın kağıt üzerinde kalmaması için uygulama adımlarına ihtiyaç vardır. İşte bu noktada, uygulamada çok sık karşılaşılan ve halk arasında “18 uygulaması” olarak bilinen Arazi ve Arsa Düzenlemesi devreye girer. İmar Kanunu 18. madde uygulamasının ne olduğunu, hangi amaçla yapıldığını, belediyelerin nasıl bir süreç izlediğini, Düzenleme Ortaklık Payı ( DOP ) kesintisinin ne anlama geldiğini, parselasyonun nasıl kesinleştiğini ve en önemlisi hangi durumlarda iptal davasına konu edilebildiği İmar Kanunu hükümlerinde belirtilmiştir.

Arsa ve Arazi Düzenlemesi (18 Uygulaması) Nedir?

Arazi ve Arsa Düzenlemesi; belirli bir bölgede bulunan kadastro parsellerinin, imar planının öngördüğü düzene uygun şekilde yeniden şekillendirilmesi ve imar parseli oluşturacak şekilde dağıtılması işlemidir. Mevcut parsellerin sınırları, şekilleri ve konumları çoğu zaman planlı yapılaşmaya uygun değildir. Belediyeler, imar planında öngörülen yol, park, yeşil alan, okul alanı gibi kamu ihtiyaçlarını da dikkate alarak bir bölgeyi “düzenleme alanı” ilan eder ve bu alan içindeki parselleri teknik/hukuki kurallar çerçevesinde yeni bir düzene sokar. Uygulamada bu işlem “parselasyon”, “hamurlaştırma” veya “şuyulandırma” gibi farklı adlarla da anılır. Ancak hukuki çerçevede en yaygın ifade “Arazi ve Arsa Düzenlemesi / 18. madde uygulamasıdır.

Bir bölgede:

• Yollar kağıt üzerinde var ama fiilen açılamıyorsa,
• Park/yeşil alan gibi kamu alanları planlanmış fakat mülkiyet parçalıysa,
• Parseller dar-uzun, yamuk, inşaata elverişsiz ise,
• Yoğun bir yapılaşma hedefleniyor ama parseller imar adasına oturmuyorsa,

Belediyeler genellikle 18 uygulamasına yönelir.

Bu yöntem, “tek tek parsel bazlı” işlemlerle çözülemeyen, bütüncül bir dönüşümü hedefler. İsteğe bağlı ifraz-tevhit gibi yöntemlerin yetmediği yerde, daha geniş alanda planın uygulanmasını sağlayan güçlü bir araçtır.

Arsa ve arazi düzenlemelerinin ( 18 uygulamasının ) temel amacı, imar planını hayata geçirirken:

• Düzenli yapılaşma sağlamak,
• Sosyal donatı alanlarını (yol, park, okul, ibadet alanı vb.) oluşturmak,
• İmar adalarını geometrik olarak sağlıklı hale getirmek,
• İmar parsellerini inşaata uygun biçimde üretmek,
• Kaçak ve çarpık yapılaşmayı azaltmak, şeklinde özetlenebilir.

Bu bakımdan arsa ve arazi düzenlemeleri (18 uygulaması), şehircilik açısından olduğu kadar mülkiyet hakkına etkisi nedeniyle hukuken de çok önemlidir. Çünkü işlem sonunda parselin yerinin, şeklinin ve yüzölçümünün değişmesi mümkündür.

İmar planlarını uygulamada belediyelerin kullandığı yöntemleri kabaca iki gruba ayırmak mümkündür:

• İsteğe bağlı uygulamalar:Malik talep eder, belediye değerlendirir (ifraz ve tevhit gibi).

• Re’sen (tek taraflı) uygulamalar: Malik istemese de planın uygulanması için belediye işlem tesis eder (18 uygulaması ve kamulaştırma gibi).

Kamulaştırma, idareye ciddi bir finansman yükü getirir. Buna karşılık 18 uygulaması, kamu hizmetlerine ayrılacak alanları belirli kurallarla “düzenleme payı” mantığıyla karşılamaya çalışır. Bu da pratikte 18 uygulamasını, birçok belediye için tercih edilen bir yöntem haline getirir.

Arsa ve Arazi Düzenlemelerinde Yetki Kimdedir?

Arsa ve arazi düzenlemelerinde (18 uygulaması) , sıradan bir teknik çizim değil; kişilerin sonuç doğuran bir idari işlemdir. Bu nedenle yetkili idare ve yetkinin dayanağı önemlidir. Genel çerçevede, imar planını uygulamakla görevli idare (çoğunlukla belediyeler; bazı yerlerde büyükşehir-ilçe belediyesi paylaşımı; mücavir alan dışında il özel idaresi) düzenleme yapabilir. Yetkisiz idare tarafından yapılan işlem, teknik olarak ne kadar doğru görünürse görünsün, hukuken sakat hale gelebilir. Bu nedenle ilk kontrol noktası her zaman “yetkili”dir.

Arsa ve Arazi Düzenlemelerinin (18 Uygulamasının) Aşamaları

Uygulama her yerde aynı ayrıntıda yürümese de genel olarak şu akış izlenir:

• A) Düzenleme alanının belirlenmesi

Belediye, hangi sınırlar içinde düzenleme yapılacağını belirler. Bu sınır, plan kararlarıyla uyumlu olmalı ve keyfi seçilmemelidir.

• B) Mevcut mülkiyetin ve teknik verilerin tespiti

Kadastro durumları, tapu kayıtları, yüzölçümleri, şerhler, irtifaklar, fiili kullanım gibi veriler dikkate alınır.

• C) DOP ve kamu alanlarının hesaplanması

Planın gerektirdiği yol, park vb. alanların nasıl karşılanacağı belirlenir. DOP hesabı burada önem kazanır.

• D) Parselasyon planının hazırlanması

Yeni imar parselleri üretilir. Hangi parselin nereye düştüğü, hangi imar adasına bağlandığı ortaya çıkar.

• E) Dağıtım / tahsis işlemleri

Maliklerin eski parselleri ile yeni parseller arasında ilişkilendirme yapılır. Hakkaniyete ve mevzuata uygun dağıtım esastır.

• F) Askı ilanı ve itirazlar

Plan ve dağıtım listeleri askıya çıkarılır. İtiraz süresi, usul ve şekil burada önemdedir.

• G) Kesinleşme ve tescil

İtirazlar değerlendirilir, işlem kesinleşir ve tapuda tescil aşamasına geçilir.

KOP (Kamu Ortaklık Payı) ve DOP (Düzenleme Ortaklık Payı) Nedir?

Uygulamada DOP ile KOP kavramları sık karıştırılır.

• DOP, genel olarak imar uygulaması sonucu düzenleme alanında kamu hizmetlerine ayrılan alanların karşılanmasına yönelik “düzenleme payı” mantığıdır.
• KOP ise, bazı uygulamalarda resmi kurum ve kuruluşlara tahsis edilecek arazilerin süreçlerinde gündeme gelen ve hukuki niteliği/hesaplanması açısından genel hizmet alanları dışında kalan farklılık gösterebilen bir kavram olarak karşımıza çıkar.

Her somut olayda hangi kalemin hangi başlık altında değerlendirildiği önemlidir. Çünkü yanlış sınıflandırma, kesintinin hukuka aykırı hale gelmesine yol açabilir.

DOP (Düzenleme Ortaklık Payı) Nedir? Ne Zaman Alınır?

DOP, 18 uygulamasının en çok tartışılan başlıklarından biridir. Basit anlatımla:

DOP; düzenleme alanı içindeki parsellerden, planın gerektirdiği bazı kamu hizmet alanlarını karşılamak için belirli oranlarda yapılan kesintidir.

Bu kesintinin mantığı şudur:
İmar uygulamasıyla bir bölge planlı hale gelir, parseller inşaata elverişli olur ve çoğu zaman taşınmazların değeri artar. Bu dönüşüm için gerekli yol/park gibi alanların bir kısmı, belirli sınırlar içinde bu “pay” yöntemiyle karşılanır.

Ancak DOP uygulaması sınırsız değildir. Oran, kapsam ve hangi alanlar için kullanılabileceği mevzuat sınırları içinde olmalıdır. Aksi hâlde işlem, “ölçülülük” ve “mülkiyet hakkına müdahale” tartışmalarını doğurur.

Parselasyon Planı, Dağıtım İlkeleri ve Sık Yapılan Hatalar

18 uygulamasında ele alınması gereken “en hassas” hususlar; ölçümlerin, kesintilerin ve dağıtımın adil ve hukuka uygun yapılmasıdır. Malik açısından birkaç kritik risk alanı vardır:

• Eşdeğerlik sorunu: Eski parselin niteliği ile yeni parselin niteliği arasında orantısız farklar oluşması
• Uzaklaştırma: Taşınmazın fiilen kullanıldığı yere çok uzak bir yere taşınması
• Şekil/konum: Yeni parselin yapılaşmaya elverişsiz geometrik yapıda olması
• Hatalı yüzölçümü / mükerrer kesinti: Yanlış ölçüm, yanlış hesap veya birden fazla kez DOP benzeri kayıp doğması
• Düzenleme alanı seçiminin sorunlu olması: Planın gereği değil de parçalı/amaç dışı sınır belirlenmesi

Bu tür hatalar, işlemin hem “sebep/konu” unsuru hem de “amaç” unsuru yönünden tartışma yaratabilir.

Askı İlanı, Kesinleşme ve İtiraz Süreci

18 uygulaması belirli usullere tabidir. Buna göre, düzenleyici idari işlemlerden olan arazi ve arsa düzenlemelerinin, ilgilerine ilan yoluyla bildirimi yapılır. Bu nedenle arazi ve arsa düzenlemelerine dair yapılan 18 uygulamaları için;

1. Belediyede askıya çıkarma yapılır,
2. Askıya çıkartılan planlamaya karşı itirazlar alınır,
3. Belediye itirazları değerlendirir,
4. İtirazlar yerinde görülmez ise plan kesinleştirilir.

Burada en sık karşılaşılan sorun şudur;
Vatandaş çoğu zaman askı ilanından haberdar olmaz ya da listeleri anlamakta zorlanır. Oysa askı süreci, ileride açılacak davalarda “süre” tartışmasını doğurabilecek bir aşamadır.

Arsa ve arazi düzenlemelerinin, kişilerin mülkiyet hakkına doğrudan müdahalede bulunan işlemlerden olması nedeniyle birel idari işlem yönü de bulunmakta olup kişilere tebliğ de gerekir. Bu nedenle, ilgililer arsa ve arazi düzenlemelerine karşı planın askıya çıktığı tarihten itibaren süresinde itirazda bulunulmadıysa bile beş yıl içerisinde dava açılabilir.

Ancak gerek askı döneminde gerek ise dava açılmadan önce şu belgelerin incelenmesi çok önemlidir:

• Parselasyon planı,
• Dağıtım cetvelleri,
• Kesinti oranları,
• Düzenleme alanı sınırları,
• Encümen/Meclis kararları ve dayanakları (varsa).

Arsa ve Arazi Düzenlemesi İşleminin Geri Alınması 

Düzeltme İhtimali

Belediyeler, bazı durumlarda ,re’sen veya itiraz üzerine, açık hataları fark ederek yaptığı düzenleme işlemini ortadan kaldırarak yeni bir düzenleme yapabilir. Ancak uygulamada çoğunlukla idari işlemlerde “idari istikrar”, “hukuki güvenlik” ve “kazanılmış hak/haklı beklenti” gibi ilkelerin de devreye gireceği göz önüne alınarak belediyece yapılan düzenleme mahkeme kararıyla kaldırılmaktadır.

Bu nedenle her düzeltme mümkün olmayabilir; her geri alma da sınırsız bir yetki değildir. Özellikle tescil ve üçüncü kişilerin durumu gibi unsurlar ortaya çıktığında, işlem daha karmaşık hale gelebilir.

Yargısal Denetim: İptal Davası Hangi Gerekçelerle Açılır?

18 uygulaması bir idari işlem olduğu için, idare hukukunun temel denetim çerçevesi uygulanır ve İdari Yargılama Usulü Kanunu kapsamında iptal davalarına konu olabilir. Her idari işlem, sahip olduğu beş unsurdan birine veya birkaçına aykırı olduğu gerekçesiyle iptal edilebilir. Bunlar;

Yetki yönünden sakatlık : İşlemi yapan idarenin yetkisiz olması, yanlış organ kararı, usulsüz onay.

Şekil ve usul eksiklikleri: Askı, ilan, itirazların değerlendirilmesi, kararların gerekçesizliği, tebliğ/duyuru sorunları.

Sebep yönünden sakatlık: Düzenleme alanının plan gereklerine dayanmaması, teknik/hukuki gerekçelerin zayıf olması.

Konu yönünden sakatlık: DOP’un hatalı hesaplanması, dağıtımın eşdeğerlik ilkesini bozması, orantısız hak kaybı.

Amaç yönünden sakatlık: Kamu yararı dışında hedeflerle işlem tesis edilmesi; plan uygulamasından sapma.