Kaçak Yapının Mühürlenmesi ve Yapı Tatil Zaptı

Kaçak Yapı Nedir?

Kaçak yapı, 3194 sayılı İmar Kanunu kapsamında; ruhsat alınmadan, ruhsat ve eklerine aykırı olarak inşa edilen yapılardır. İmar Kanunu’nun 21, 22 ve 32. maddeleri birlikte değerlendirildiğinde, bir yapının hukuka uygun kabul edilebilmesi için geçerli bir yapı ruhsatına dayanması ve ruhsat eki mimari, statik ve tesisat projelerine uygun şekilde inşa edilmesi zorunludur. Bu şartlara aykırı olarak yapılan yapılar, “kaçak yapı” niteliği taşımakta olup; mühürleme, yıkım ve idari para cezası gibi ağır idari yaptırımlara konu olmaktadır. Süreç çoğu zaman imar hukuku açısından ciddi hak kayıplarına yol açabilmektedir. Bu nedenle kaçak yapı kavramı, mülkiyet hakkı, şehircilik ilkeleri ve kamu düzeni bakımından büyük önem arz etmektedir.

Kaçak yapı veya ruhsat ve eklerine aykırı bir inşaatın tespit edilmesi halinde, belediyeler tarafından gerçekleştirilen ilk ve zorunlu idari işlem, kaçak yapının mühürlenmesi ve yapı tatil zaptı düzenlenerek inşaat faaliyetinin durdurulmasıdır. Bu süreç, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 32. maddesi uyarınca yürütülür ve imar yaptırımlarının başlangıç aşamasını oluşturur.

İdare, ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı bir inşaatın varlığını; ihbar, şikâyet, rutin denetim veya fenni mesul bildirimi yoluyla öğrenebilir. Bu tespitin ardından yetkili idare tarafından görevlendirilen teknik personel, yani imar veya inşaat teknikeri, mühendis ya da mimar gibi yapı tekniği konusunda uzman kişiler, yapı mahalline giderek yerinde inceleme yapar. İnceleme sırasında yapının mevcut fiili durumu, ruhsat ve projelerle karşılaştırılarak aykırılıklar somut, ölçülebilir ve ayrıntılı şekilde tespit edilir.

Bu süreç şu şekilde ilerler:

• İdare (belediye veya valilik), ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı bir inşaat yapıldığını ihbar, şikayet, denetim veya fenni mesul bildirimi yoluyla öğrenir.
• Yetkili teknik personel (imar/inşaat teknikeri, mühendis, mimar vb.) yapı mahalline gider.
• Yapının o andaki fiili durumu, aykırılıklar ölçüleriyle, somut ve ayrıntılı biçimde tespit edilir.
• Bu tespitler yapı tatil zaptı adı verilen tutanakta gö
• Tutanak, kaçak olduğu iddia edilen yapıya asılır ve bir örneği muhtarlığa bırakılır.
• Aynı anda yapı mühürlenir ve inşaat derhal durdurulur.

Yapı Tatil Zaptında Bulunması Gerekenler

Mühürleme işlemi belirli hukuki ve teknik kriterlere dayanmak zorundadır. İnceleme sırasında yapının mevcut fiili durumu, ruhsat ve projelerle karşılaştırılarak aykırılıklar somut, ölçülebilir ve ayrıntılı şekilde tespit edilir. Tespit edilen bu hususlar, yapı tatil zaptı adı verilen tutanakta açıkça gösterilir. Yapı tatil zaptında, aykırılığın yapının hangi bölümünde bulunduğu, ne şekilde ruhsata aykırılık teşkil ettiği, aykırılığın metrekare, kat, hacim artışı veya kullanım değişikliği gibi teknik unsurları net biçimde belirtilmelidir. Genel ve soyut ifadeler içeren tutanaklar hukuka uygun kabul edilmez. Aynı zamanda tespit ve mühürleme işleminin, sadece zabıtalar tarafından değil yapı tekniği konusunda uzman kişiler tarafından yapılması zorunludur; aksi hâlde işlem hukuka aykırılık taşır.

Yapı tatil zaptında;

• Aykırılığın nerede olduğu,
• Ne şekilde ruhsata aykırılık teşkil ettiği,
• Metrekare, kat, hacim, kullanım değişikliği gibi ölçülebilir unsurların açıkça gösterilmesi gerekir.
• Kimler tarafından düzenlendiği,
• Yapının krokisi

unsurlarının bulunması zorunludur.

Kaçak Yapının Mühürlenmesinin Sonuçları

Mühürleme işlemiyle birlikte inşaat durdurulur. Mührün kaldırılması veya etkisiz hale getirilmesi, ayrıca idari yaptırımların yanı sıra cezai sorumluluk da doğuracaktır. Yapı tatil zaptının usulüne uygun şekilde tebliğ edilmesinden sonra yapı sahibine, yapıyı ruhsat ve eklerine uygun hale getirmesi ya da gerekli ruhsatı alması için en fazla bir aylık süre tanınır. Bu süre, yapı sahibine tanınan son hukuki düzeltme imkanı niteliğindedir.

Yapı sahibi, bu süre içinde aykırılığı giderir ve yapıyı ruhsata uygun hale getirirse, mühür idarece kaldırılır ve inşaata devam edilmesine izin verilir. Ancak bir aylık süre içinde aykırılık giderilmezse, idare tarafından 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 42. maddesi uyarınca idari para cezası uygulanır ve yapının bulunduğu bölgedeki yetkili Cumhuriyet Başsavcılığına “imar kirliliği suçlaması” ile şikayetçi olunur. Bununla birlikte, aykırılığın niteliğine göre aynı Kanun’un 32. maddesi kapsamında yıkım kararı alınması da gündeme gelebilir.

Yapı Tatil Zaptı ve Mühürleme İşlemine Karşı

Dava Yolu

Mühürleme ve yapı tatil zaptı, idari işlemler olmaları nedeniyle yargısal denetime tabidir. Bu nedenle İdari Yargılama Usulü Kanunu hükümlerince kişilerin mühürleme ve yapı tatil zaptlarının tebliğ tarihinden itibaren altmış gün içerisinde idari işlemin gerçekleştiği bölgede yetkili idare mahkemesinde dava açma hakkı vardır.

Ancak burada önemli olan işlemin tebliğ tarihinin tespitidir.

Yapı tatil zaptı;

• Yapıya asılmak suretiyle yapı sahibine tebliğ edilir,
• Bir nüshası muhtara bırakılır,

Kişilerin mühürleme ve yapı tatil zaptına karşı dava açma süresi, yapı tatil zaptının yapıya asılmasıyla başlayacağını hesaplayarak hukuki yollara  başvurması gerektiğini dikkate almaları gerekir.

İmar mevzuatının karmaşık yapısı ve hak düşürücü sürelerin kısalığı göz önüne alındığında, bu tip sıkıntılarla karşılaşan vatandaşların süreci uzman bir imar hukuku avukatı ile takip etmesi, mülkiyet haklarının korunması açısından kritik bir adımdır. Unutulmamalıdır ki; doğru zamanda açılan bir dava, hem ağır para cezalarının önüne geçebilir hem de yapının yıkım riskini ortadan kaldırabilir.